Akzessorisch oder abstrakt? Warum Banken fast nur Grundschulden verwenden, was die Sicherungszweckerklärung regelt und welche Prüfungsfallen rund um Grundpfandrechte lauern.
Grundschuld und Hypothek sind beides Grundpfandrechte: Sie berechtigen den Gläubiger, sich im Ernstfall aus dem Grundstück zu befriedigen – notfalls über die Zwangsversteigerung. Trotzdem unterscheiden sie sich in einem entscheidenden Punkt, der in der Sachkundeprüfung nach § 34i GewO regelmäßig abgefragt wird.
Gemeinsamkeiten
- Beide werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.
- Beide entstehen durch Einigung und Eintragung; in der Praxis ist eine notarielle Bestellungsurkunde üblich.
- Für beide gilt das Rangprinzip: Wer früher eingetragen ist, wird in der Verwertung grundsätzlich zuerst befriedigt.
- Beide können als Brief- oder Buchrecht bestellt werden; bei Banken ist das Buchrecht (ohne Brief) üblich.
Der Kernunterschied: Akzessorietät
Hypothek – akzessorisch
Die Hypothek (§ 1113 BGB) ist untrennbar mit einer bestimmten Forderung verbunden. Sie besteht nur, soweit die Forderung besteht. Wird das Darlehen getilgt, verringert sich auch die Hypothek für den Gläubiger; der getilgte Teil steht dem Eigentümer als Eigentümergrundschuld zu. Für eine neue Finanzierung kann die Hypothek nicht einfach weiterverwendet werden.
Grundschuld – abstrakt
Die Grundschuld (§ 1191 BGB) ist dagegen nicht vom Bestand einer Forderung abhängig. Sie bleibt in voller Höhe eingetragen, auch wenn das Darlehen getilgt ist. Die Verbindung zum Darlehen wird erst durch einen separaten Vertrag hergestellt: die Sicherungszweckerklärung bzw. den Sicherungsvertrag. Man spricht dann von einer Sicherungsgrundschuld (§ 1192 Abs. 1a BGB).
| Merkmal | Hypothek | Grundschuld |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 1113 BGB | § 1191 BGB |
| Verbindung zur Forderung | akzessorisch (gesetzlich verbunden) | abstrakt, Verbindung über Sicherungszweckerklärung |
| Nach Tilgung | Hypothek für Gläubiger reduziert, Eigentümergrundschuld entsteht | bleibt in voller Höhe bestehen |
| Wiederverwendung | praktisch nicht möglich | möglich, z. B. für Anschluss- oder Modernisierungsfinanzierung |
| Bedeutung in der Praxis | gering | Standard bei Baufinanzierungen |
Warum Banken die Grundschuld bevorzugen
- Flexibilität: Eine Grundschuld kann für mehrere Darlehen und spätere Finanzierungen genutzt werden.
- Kosten: Bei einer Anschlussfinanzierung muss keine neue Grundschuld bestellt werden; bei einem Bankwechsel wird sie abgetreten.
- Einfachere Abwicklung: Teilzahlungen und Tilgungen verändern das Grundbuch nicht.
Die Sicherungszweckerklärung
Sie legt fest, welche Forderungen die Grundschuld sichert:
- Enge Zweckerklärung: sichert nur ein bestimmtes Darlehen.
- Weite Zweckerklärung: sichert alle bestehenden und künftigen Forderungen aus der Geschäftsverbindung. Bei Sicherungsgebern, die nicht selbst Darlehensnehmer sind (z. B. Eltern als Grundstückseigentümer), kann eine zu weite Zweckerklärung problematisch sein.
Nach vollständiger Tilgung hat der Eigentümer einen Rückgewähranspruch: Er kann die Löschung, die Abtretung an sich oder an einen Dritten oder einen Verzicht verlangen.
Schutz bei Abtretung
Früher konnte ein Erwerber einer Grundschuld unter Umständen gutgläubig „einredefrei“ erwerben – der Eigentümer konnte sich dann nicht mehr auf die Tilgung berufen. Seit der Einführung von § 1192 Abs. 1a BGB kann der Eigentümer Einreden aus dem Sicherungsvertrag auch jedem Erwerber einer Sicherungsgrundschuld entgegenhalten. Für Verbraucher ist das ein wichtiger Schutz beim Verkauf von Kreditforderungen.
Praxisbeispiel
Familie Albers hat 2016 eine Grundschuld über 250.000 € eintragen lassen. Das Darlehen ist bis auf 120.000 € getilgt. Jetzt wollen sie 60.000 € für eine Modernisierung aufnehmen. Weil die Grundschuld in voller Höhe eingetragen ist, kann die Bank sie – nach Anpassung der Zweckerklärung – auch für das neue Darlehen nutzen. Eine neue Grundschuld ist nicht nötig; die Notar- und Grundbuchkosten entfallen.
Prüfungsfallen
- „Die Grundschuld erlischt mit der Tilgung.“ Falsch – sie bleibt bestehen, bis sie gelöscht wird.
- „Die Hypothek ist abstrakt.“ Falsch – die Hypothek ist akzessorisch.
- Abteilungen verwechseln: Abteilung I Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen (z. B. Wegerecht, Vorkaufsrecht, Auflassungsvormerkung), Abteilung III Grundpfandrechte.
- Rang übersehen: Ein nachrangiges Grundpfandrecht ist für Banken weniger wert; Rangrücktritte müssen vereinbart werden.
Ablauf einer Grundschuldbestellung
- Finanzierungszusage: Der Darlehensgeber legt fest, welche Grundschuld (Betrag, Rang, Zinsen) er verlangt.
- Bestellungsurkunde: Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung, meist mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung.
- Eintragung: Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld in Abteilung III ein.
- Sicherungszweckerklärung: Darlehensgeber und Sicherungsgeber vereinbaren, welche Forderungen gesichert werden.
- Auszahlung: Erst wenn die vereinbarten Sicherheiten vorliegen, wird das Darlehen ausgezahlt.
Beim Immobilienkauf kann die Grundschuld bereits vor der Eigentumsumschreibung eingetragen werden. Der Verkäufer wirkt dabei über eine Finanzierungsvollmacht im Kaufvertrag mit; die Grundschuld darf dann zunächst nur zur Kaufpreiszahlung verwendet werden.
Grundschuldzinsen: nicht verwechseln
In der Bestellungsurkunde werden oft hohe Grundschuldzinsen (z. B. 15 bis 18 % p. a.) vereinbart. Diese haben nichts mit dem Sollzins des Darlehens zu tun. Sie erweitern den Sicherungsrahmen, damit der Gläubiger im Verwertungsfall auch Zinsen und Kosten aus der Grundschuld decken kann. Kunden erschrecken darüber häufig – hier ist eine verständliche Erklärung gefragt.
Löschung und Rangrücktritt
Ist das Darlehen vollständig getilgt, erteilt der Darlehensgeber auf Wunsch eine Löschungsbewilligung. Mit ihr kann der Eigentümer die Grundschuld beim Grundbuchamt löschen lassen; dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Viele Eigentümer lassen die Grundschuld aber bewusst stehen, um sie später für eine neue Finanzierung zu nutzen.
Beim Rangrücktritt tritt ein eingetragenes Recht im Rang hinter ein anderes zurück. Das ist zum Beispiel nötig, wenn ein Wohnrecht in Abteilung II vor der Grundschuld steht und die Bank eine erstrangige Sicherheit verlangt. Ohne Rangrücktritt wäre die Grundschuld für die Bank weniger wert, weil das vorrangige Recht in einer Zwangsversteigerung bestehen bleiben könnte.
Häufige Fragen
Was ist der wichtigste Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Die Hypothek ist akzessorisch, also gesetzlich an eine bestimmte Forderung gebunden. Die Grundschuld ist abstrakt; die Verbindung zum Darlehen entsteht erst durch die Sicherungszweckerklärung.
Was passiert mit der Grundschuld, wenn das Darlehen abbezahlt ist?
Sie bleibt im Grundbuch eingetragen. Der Eigentümer kann aus dem Sicherungsvertrag die Rückgewähr verlangen, etwa durch Löschungsbewilligung, Abtretung oder Verzicht, oder sie für eine spätere Finanzierung stehen lassen.
In welcher Abteilung des Grundbuchs stehen Grundpfandrechte?
Grundschulden und Hypotheken stehen in Abteilung III. Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen.
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