Gleichbleibende Rate, sinkender Zinsanteil, steigender Tilgungsanteil: So funktioniert das Annuitätendarlehen – mit Schritt-für-Schritt-Rechnung, wie sie in der §34i-Prüfung vorkommt.
Das Annuitätendarlehen ist der Standard der privaten Baufinanzierung in Deutschland – und eines der wichtigsten Themen der Sachkundeprüfung nach § 34i GewO. Wenn du das Prinzip einmal verstanden hast, kannst du die meisten Rechenaufgaben sicher lösen.
Das Prinzip
Beim Annuitätendarlehen zahlst du während der Zinsbindung eine gleichbleibende Rate, die Annuität. Sie besteht aus zwei Teilen:
- Zinsanteil: Zinsen auf die aktuelle Restschuld,
- Tilgungsanteil: der Rest der Rate, der die Schuld verringert.
Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, werden die Zinsen jeden Monat etwas kleiner. Da die Rate gleich bleibt, steigt der Tilgungsanteil im selben Maß. Man spricht vom Tilgungsverrechnungseffekt oder der „ersparten Zinsen, die zur Tilgung werden“.
Die Formeln für die Prüfung
| Größe | Formel |
|---|---|
| Annuität pro Jahr | Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) |
| Monatsrate | Jahresannuität / 12 |
| Zinsanteil im Monat | Restschuld × Sollzins / 12 |
| Tilgungsanteil im Monat | Monatsrate − Zinsanteil |
| Neue Restschuld | alte Restschuld − Tilgungsanteil |
Rechenbeispiel Schritt für Schritt
Familie Beispiel nimmt ein Annuitätendarlehen über 300.000 € auf. Angenommen werden ein Sollzins von 3,6 % p.a. und eine anfängliche Tilgung von 2 % p.a. (Beispielwerte).
Schritt 1: Jahresannuität und Monatsrate
300.000 € × (3,6 % + 2,0 %) = 300.000 € × 5,6 % = 16.800 € pro Jahr. Die Monatsrate beträgt 16.800 € / 12 = 1.400 €.
Schritt 2: Zins- und Tilgungsanteil im ersten Monat
Zinsanteil: 300.000 € × 3,6 % / 12 = 900 €. Tilgungsanteil: 1.400 € − 900 € = 500 €. Restschuld nach dem ersten Monat: 299.500 €.
Schritt 3: Die nächsten Monate
| Monat | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld danach |
|---|---|---|---|
| 1 | 900,00 € | 500,00 € | 299.500,00 € |
| 2 | 898,50 € | 501,50 € | 298.998,50 € |
| 3 | 897,00 € | 503,00 € | 298.495,50 € |
Du siehst: Die Zinsen sinken jeden Monat um rund 1,50 €, die Tilgung steigt um denselben Betrag. Im ersten Jahr zahlt die Familie insgesamt ca. 10.700 € Zinsen und tilgt ca. 6.100 €. Das ist mehr als die anfänglichen 2 % (6.000 €), weil sich der Tilgungsanteil jeden Monat erhöht.
Schritt 4: Restschuld und Laufzeit
Bleibt der Zins unverändert, beträgt die Restschuld nach 10 Jahren rund 227.900 € und nach 15 Jahren rund 180.900 €. Bis zur vollständigen Tilgung würde es etwa 28 bis 29 Jahre dauern. Diese Werte entstehen mit der Annuitätenformel bzw. einem Tilgungsplan; in der Prüfung werden sie meist vorgegeben oder als Näherung abgefragt.
Der Einfluss der Tilgung
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Gesamtlaufzeit (ca.) |
|---|---|---|---|
| 1,5 % | 1.275 € | ca. 245.900 € | ca. 34 Jahre |
| 2,0 % | 1.400 € | ca. 227.900 € | ca. 29 Jahre |
| 3,0 % | 1.650 € | ca. 191.900 € | ca. 22 Jahre |
Annahme jeweils: 300.000 €, 3,6 % Sollzins über die gesamte Laufzeit. Eine höhere Tilgung macht die Rate teurer, verkürzt aber die Laufzeit erheblich und senkt das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.
Vor- und Nachteile
- Vorteile: planbare Rate während der Zinsbindung, kontinuierliche Entschuldung, leicht vergleichbar, flexibel durch Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel.
- Nachteile: nach Ende der Zinsbindung bleibt meist eine Restschuld mit Zinsänderungsrisiko; vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung ist in der Regel nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich, sofern kein Sondertilgungsrecht vereinbart ist.
Prüfungsfallen
- Jahres- und Monatswerte verwechseln: Sollzins und Tilgung sind Jahreswerte – für die Monatsrate durch 12 teilen.
- Tilgungsanteil auf die Restschuld beziehen: Die anfängliche Tilgung bezieht sich auf den ursprünglichen Darlehensbetrag.
- Sollzins und effektiver Jahreszins: Die Rate wird mit dem Sollzins berechnet; der effektive Jahreszins dient dem Kostenvergleich.
- Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen verwechseln: Beim Tilgungs- bzw. Abzahlungsdarlehen ist die Tilgung konstant und die Rate sinkt.
Abgrenzung zu anderen Darlehensformen
- Endfälliges Darlehen: nur Zinszahlungen, Tilgung am Ende in einer Summe (oft über ein Ansparprodukt).
- Volltilgerdarlehen: Annuitätendarlehen, bei dem Zinsbindung und Laufzeit übereinstimmen – am Ende bleibt keine Restschuld.
- Forward-Darlehen: ein Annuitätendarlehen, dessen Konditionen heute für eine spätere Anschlussfinanzierung festgelegt werden.
Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel
Viele Annuitätendarlehen erlauben Sondertilgungen, häufig bis zu 5 % des ursprünglichen Darlehensbetrags pro Jahr. Eine Sondertilgung senkt die Restschuld sofort. Da die Rate gleich bleibt, steigt danach der Tilgungsanteil stärker – die Laufzeit verkürzt sich.
Ein Beispiel: Zahlt Familie Beispiel nach dem ersten Jahr 10.000 € zusätzlich, sinkt die Restschuld von ca. 293.900 € auf ca. 283.900 €. Der Zinsanteil der nächsten Rate beträgt dann nur noch rund 851,70 € statt rund 881,70 € – die Differenz von rund 30 € fließt jeden Monat zusätzlich in die Tilgung.
Mit einem Tilgungssatzwechsel kann die Tilgung während der Zinsbindung angepasst werden, etwa von 2 % auf 3 % nach einer Gehaltserhöhung oder vorübergehend auf 1 % während einer Elternzeit. Wie oft und in welchem Rahmen das möglich ist, regelt der Darlehensvertrag.
Restschuld und Anschlussfinanzierung
Am Ende der Zinsbindung steht meist noch eine erhebliche Restschuld. Im Beispiel sind es nach 10 Jahren rund 227.900 €. Für diesen Betrag braucht die Familie eine Anschlussfinanzierung – entweder als Prolongation beim bisherigen Darlehensgeber, als Umschuldung zu einem anderen Darlehensgeber oder vorab als Forward-Darlehen. Steigt der Zins bis dahin, steigt auch die Rate. Deshalb ist es wichtig, die Restschuld im Beratungsgespräch offen anzusprechen und die passende Zinsbindung zu wählen.
Häufige Fragen
Wie berechne ich die Monatsrate eines Annuitätendarlehens?
Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ergibt die Jahresannuität; geteilt durch 12 erhältst du die Monatsrate. Beispiel: 300.000 € × 5,6 % / 12 = 1.400 €.
Warum steigt der Tilgungsanteil jeden Monat?
Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, werden die Zinsen kleiner. Da die Rate gleich bleibt, fließt der ersparte Zinsbetrag zusätzlich in die Tilgung.
Was ist der Unterschied zum Tilgungsdarlehen?
Beim Tilgungsdarlehen ist der Tilgungsbetrag konstant, sodass die Gesamtrate mit sinkenden Zinsen fällt. Beim Annuitätendarlehen ist die Gesamtrate konstant und der Tilgungsanteil steigt.
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