34iprüfung .de Lernzettel Sachkundeprüfung § 34i GewO Serviceerwartungen & Vorbereitung Kunden erwarten Kompetenz, Erreichbarkeit, Termintreue, Verständlichkeit, Transparenz, Diskretion. Zufriedenheit = erlebte Leistung ≥ Erwartung. § 12 ImmVermV: Handeln mit Sachkenntnis, Sorgfalt, Gewissenhaftigkeit im Kundeninteresse. Vorbereitung: Ziel, Infos auswerten, Checkliste, Vorabinformationen, Organisation. Alle künftigen Darlehensnehmer einladen. Kundensituation & Bedarf Vier Bereiche: persönlich, beruflich, finanziell, Ziele/Präferenzen. Beratungsleistungen: Bedarf, Situation, Präferenzen und Ziele erheben; geeignetes Produkt empfehlen oder mitteilen, dass keins verfügbar ist. Finanzierungsbedarf = Gesamtkosten − Eigenkapital. Haushaltsrechnung: Netto − Lebenshaltung − Verpflichtungen = frei verfügbar. Eigenkapitalquote = Eigenkapital / Gesamtkosten. Gesprächsführung Phasen: Eröffnung – Analyse – Präsentation – Einwände – Abschluss – Verabschiedung. Offene Fragen informieren, geschlossene sichern ab, Alternativfragen entscheiden, Kontrollfragen prüfen Verständnis. Suggestivfragen vermeiden. Aktives Zuhören: paraphrasieren, zusammenfassen; Ich-Botschaften nutzen. Nutzenargumentation: Merkmal → Vorteil → Nutzen. Einwandbehandlung & Abschluss Einwand (echt) vs. Vorwand (vorgeschoben). Methoden: Rückfrage, Ja-und, Bumerang, Vorwegnahme, Bedingung. Kaufsignale erkennen: Fragen nach Auszahlung, Unterlagen, Ablauf. Kein Druck, keine künstliche Verknappung, Risiken offen ansprechen. Dokumentation & Nachbetreuung § 14 ImmVermV: Aufzeichnungen 5 Jahre, dauerhafter Datenträger, Beginn Schluss des Kalenderjahres. Empfehlung bei Beratungsleistungen auf Papier/dauerhaftem Datenträger. Wiedervorlagen: Zinsbindungsende, Sondertilgung, Lebensereignisse, Modernisierung. Anschlussfinanzierung Prolongation (bisherige Bank), Umschuldung (neue Bank, Grundschuldkosten), Forward-Darlehen (Zinssicherung gegen Aufschlag). § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Kündigung 10 Jahre nach vollständigem Empfang + 6 Monate Frist. Rate = Restschuld × (Sollzins + Tilgung) / 12, z. B. 180.000 € × 5,6 % / 12 = 840 €. Weiterlernen mit allen Prüfungsfragen, Karteikarten und Simulationen: 34iprüfung.de/premium – einmalig 14,99 €, kein Abo.
34iprüfung .de Lernzettel Sachkundeprüfung § 34i GewO Rechts- und Geschäftsfähigkeit Rechtsfähigkeit ab Vollendung der Geburt (§ 1 BGB); auch juristische Personen und rechtsfähige GbR. Unter 7: geschäftsunfähig, nichtig (§§ 104, 105). 7–17: beschränkt (§ 106), schwebend unwirksam ohne Einwilligung (§§ 107, 108). Ab 18: voll (§ 2). Darlehen ist nie lediglich rechtlich vorteilhaft; Kredit-/Grundstücksgeschäfte für Minderjährige brauchen zusätzlich das Familiengericht. Betreuung ≠ Geschäftsunfähigkeit. Vertragsschluss & Form Zugang (§ 130); Angebot + Annahme; verspätete/geänderte Annahme = neues Angebot (§ 150). Schweigen ist keine Annahme; Werbung ist kein Angebot. Schriftform (§ 126), elektronische Form (§ 126a), Textform (§ 126b), Beglaubigung (§ 129), Beurkundung (§ 128). Formmangel → nichtig (§ 125); § 311b: Heilung durch Auflassung + Eintragung. Anfechtung & Nichtigkeit Gründe: §§ 119, 120, 123 BGB – nicht Motivirrtum. Fristen: Irrtum unverzüglich (§ 121), Täuschung/Drohung 1 Jahr (§ 124). Wirkung ex tunc (§ 142); Vertrauensschaden nur bei Irrtum (§ 122). Weitere Nichtigkeitsgründe: Scheingeschäft (§ 117), Gesetzesverstoß (§ 134), Sittenwidrigkeit/Wucher (§ 138). Vertretung & Vollmacht § 164: eigene Erklärung, fremder Name, Vertretungsmacht. Vollmacht formfrei (§ 167 II) – aber Grundbuch: öffentlich beglaubigt; Verbraucherdarlehen: schriftlich mit Pflichtangaben. Ohne Vertretungsmacht: schwebend unwirksam (§ 177), Haftung (§ 179); Insichgeschäft (§ 181). Prokura: Grundstücke nur mit besonderer Befugnis (§ 49 II HGB). Widerruf & Verjährung Widerruf 14 Tage (§ 355), ohne Begründung; Verbraucherdarlehen: eigenes Widerrufsrecht. Verjährung 3 Jahre ab Jahresende (§§ 195, 199); 10 Jahre Grundstücksrechte (§ 196); 30 Jahre Titel (§ 197). Hemmung (§§ 203 ff., 209) vs. Neubeginn durch Anerkenntnis (§ 212). Güterrecht & Erbrecht Zugewinngemeinschaft (§ 1363): getrennte Vermögen; § 1365: Zustimmung bei Vermögen im Ganzen. Ehevertrag notariell bei gleichzeitiger Anwesenheit (§ 1410). Erben übernehmen auch Schulden (§§ 1922, 1967); Ausschlagung 6 Wochen (§ 1944). Ehegatte neben Kindern 1/2 (§§ 1931, 1371); Pflichtteil = halber gesetzlicher Erbteil (§ 2303). Erbengemeinschaft verfügt nur gemeinschaftlich (§ 2040); Erbnachweis gegenüber Grundbuchamt: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Weiterlernen mit allen Prüfungsfragen, Karteikarten und Simulationen: 34iprüfung.de/premium – einmalig 14,99 €, kein Abo.
34iprüfung .de Lernzettel Sachkundeprüfung § 34i GewO Grundstück und WEG Grundstück = eigene Nummer im Bestandsverzeichnis Gebäude = wesentlicher Bestandteil (§ 94 BGB) Wohnungseigentum = Sondereigentum + Miteigentumsanteil (§ 1 WEG) Dach, tragende Wände, Grundstück = Gemeinschaftseigentum Prüfen: Teilungserklärung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Protokolle Erbbaurecht Bauwerk auf fremdem Grund (§ 1 ErbbauRG) Erste Rangstelle, eigenes Erbbaugrundbuch Erbbauzins in die Haushaltsrechnung Restlaufzeit muss Darlehenslaufzeit klar übersteigen Zustimmung des Eigentümers zur Belastung oft nötig Kaufvertrag und Eigentum Beurkundung (§ 311b BGB), sonst nichtig Heilung durch Auflassung + Eintragung Eigentum erst mit Eintragung (§§ 873, 925 BGB) Vormerkung sichert Käufer, insolvenzfest Fälligkeit: Vormerkung, Lastenfreistellung, Genehmigungen, Vorkaufsrecht Maklerrecht Provision nur bei wirksamem, kausalem Hauptvertrag (§ 652 BGB) Wohnung/EFH: Textform (§ 656a BGB) Doppeltätigkeit: gleich hohe Provision (§ 656c BGB) Abwälzung max. 50 % (§ 656d BGB) Erwerbsnebenkosten Grunderwerbsteuer: Landessatz (Grundsatz 3,5 %) Notar + Grundbuch ca. 1,5–2 % Maklerprovision je nach Vereinbarung Unbedenklichkeitsbescheinigung vor Umschreibung Nebenkosten möglichst aus Eigenkapital Bauträger und MaBV § 650u BGB, beurkundungspflichtig Zahlung erst nach Sicherungen (§ 3 Abs. 1 MaBV) Max. 7 Raten; 30 % nach Erdarbeiten (Erbbaurecht 20 %) Folgeraten in % der Restsumme Bereitstellungszinsen und Doppelbelastung einplanen Weiterlernen mit allen Prüfungsfragen, Karteikarten und Simulationen: 34iprüfung.de/premium – einmalig 14,99 €, kein Abo.
34iprüfung .de Lernzettel Sachkundeprüfung § 34i GewO Aufbau Aufschrift: Amtsgericht, Bezirk, Blatt Bestandsverzeichnis: Flurstück, Lage, Größe Abt. I: Eigentümer Abt. II: Lasten/Beschränkungen Abt. III: Grundpfandrechte Einsicht und Verfahren Einsicht bei berechtigtem Interesse (§ 12 GBO) Öffentlicher Glaube (§ 892 BGB) Antrag § 13, Bewilligung § 19, Form § 29 GBO Erledigung in Eingangsreihenfolge Grundschuld und Hypothek Hypothek akzessorisch (§ 1113 BGB) Grundschuld abstrakt (§ 1191 BGB) + Zweckerklärung Buchgrundschuld = Briefausschluss Dingliche Zinsen als Puffer Unterwerfung unter sofortige Zwangsvollstreckung Rückgewähr nach Tilgung Abteilung II Grunddienstbarkeit (§ 1018), beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090) Wohnungsrecht (§ 1093) vs. Nießbrauch (§ 1030) Reallast (§ 1105) Vorkaufsrecht: dinglich, schuldrechtlich, gesetzlich Auflassungsvormerkung, Verfügungsbeschränkungen Rang Gleiche Abteilung: Reihenfolge Verschiedene Abteilungen: Datum, gleiches Datum = Gleichrang Rangänderung § 880 BGB Rangvorbehalt § 881 BGB Erlösverteilung streng nach Rang Löschung Bewilligung des Gläubigers (§ 19 GBO) Zustimmung des Eigentümers (§ 27 GBO) Antrag, ggf. Brief Alternative: Abtretung an neue Bank Löschungsanspruch § 1179a BGB Weiterlernen mit allen Prüfungsfragen, Karteikarten und Simulationen: 34iprüfung.de/premium – einmalig 14,99 €, kein Abo.
34iprüfung .de Lernzettel Sachkundeprüfung § 34i GewO Erlaubnis nach § 34i GewO Erlaubnispflicht für gewerbsmäßige Vermittlung und Beratung zu Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Fünf Versagungsgründe: Unzuverlässigkeit, ungeordnete Vermögensverhältnisse, keine Berufshaftpflicht, keine Sachkunde, kein Inlandssitz. Regelunzuverlässigkeit: Verurteilung wegen Verbrechen/Vermögensdelikten in den letzten 5 Jahren. Ausnahmen: Kreditinstitute mit KWG-Erlaubnis, EU-Vermittler mit Notifizierung. Zuständig: Landesbehörde (oft IHK); Erlaubnis kann beschränkt und mit Auflagen versehen werden. Beschäftigte, Honorarberater, Register Mitwirkende Beschäftigte: Sachkunde + Zuverlässigkeit, keine eigene Erlaubnis. Keine Vergütungsanreize gegen das Kundeninteresse (Abs. 7). Honorar-Immobiliardarlehensberater: Marktauswahl, keine Zuwendungen, keine parallele Vermittlung. Vermittlerregister (§ 11a GewO, DIHK): unverzüglich nach Tätigkeitsbeginn; Änderungen unverzüglich melden. Ab 20.11.2026: § 34k GewO für allgemeine Verbraucherdarlehen – 34i-Prüfung wird anerkannt. ImmVermV Berufshaftpflicht: 460.000 € je Fall / 750.000 € pro Jahr. § 12: Sachkenntnis, Sorgfalt, Gewissenhaftigkeit im Kundeninteresse. § 13: keine Kundengelder annehmen. § 14: Aufbewahrung 5 Jahre. Keine jährliche Pflichtprüfung, nur außerordentliche Prüfungen. Statusinformationen vorab: Identität, Register, Bindung, Beratung, Vergütung (Art. 247 § 13b EGBGB). Geldwäschegesetz Sorgfaltspflichten: Identifizierung, wirtschaftlich Berechtigter, Zweck, PEP, Überwachung. Identifizierung per Personalausweis/Reisepass. Wirtschaftlich Berechtigter: mehr als 25 %. Verdacht → unverzüglich Meldung an die FIU; Tipping-off-Verbot. Aufbewahrung grundsätzlich 5 Jahre. Datenschutz & Aufsicht Rechtsgrundlage nach Art. 6 DSGVO nötig (Vertrag, rechtliche Pflicht, Einwilligung, berechtigtes Interesse). Einwilligung: freiwillig, bestimmt, informiert, unmissverständlich, widerrufbar. Datenpanne: Meldung möglichst binnen 72 Stunden. Auskunftsrecht mit kostenloser erster Kopie; Löschrecht eingeschränkt durch Aufbewahrungspflichten. Aufsicht: Gewerbebehörde/IHK für 34i, BaFin für Banken, Landesdatenschutzbehörde für Datenschutz. Weiterlernen mit allen Prüfungsfragen, Karteikarten und Simulationen: 34iprüfung.de/premium – einmalig 14,99 €, kein Abo.
34iprüfung .de Lernzettel Sachkundeprüfung § 34i GewO Begriff und Information Immobiliar-Verbraucherdarlehen: Grundpfandrecht/Reallast ODER Immobilienzweck (§ 491 Abs. 3 BGB). ESIS-Merkblatt (Art. 247 § 1 EGBGB) rechtzeitig vor der Vertragserklärung. Unterrichtung 3 Monate vor Ende der Zinsbindung (§ 493 Abs. 1 BGB). Vermittlervergütung nur bei Auszahlung und Ablauf des Widerrufs (§ 655c BGB); keine Nebenentgelte (§ 655d BGB). Kreditwürdigkeit und Beratung Abschluss nur, wenn Rückzahlung wahrscheinlich ist (§ 505a BGB). Grundlage: Einkommen, Ausgaben, weitere Umstände – nicht hauptsächlich Immobilienwert (§ 505b BGB). Verstoß: Zins auf Marktzins, fristlose Kündigung ohne VFE (§ 505d BGB). Beratung: Bedarfsanalyse, ausreichende Produktauswahl, geeignete Empfehlung, dauerhafter Datenträger (§ 511 BGB); gilt auch für Vermittler. Kopplung Kopplungsgeschäfte grundsätzlich verboten (§ 492a BGB). Ausnahmen (§ 492b BGB): z. B. Tilgungs-/Sparkonto, Versicherung mit freier Anbieterwahl. Bündelung (Darlehen auch einzeln) ist zulässig. Widerruf und Bedenkzeit 14 Tage ohne Begründung; Beginn nach Vertragsschluss und Pflichtangaben. Erlöschen spätestens 12 Monate + 14 Tage. Folge: Rückzahlung + Sollzins für Nutzungszeit, keine VFE. Ohne Widerrufsrecht: Bedenkzeit mind. 7 Tage, Angebot bindend (§ 495 Abs. 3 BGB). Fremdwährung: Information und Umwandlungsrecht ab 20 % Wertanstieg (§§ 493 Abs. 4, 503 BGB). Beendigung und Verzug § 489 BGB: nach 10 Jahren, 6 Monate Frist, ohne VFE. § 490 Abs. 2 BGB: berechtigtes Interesse (Verkauf), mit VFE. § 502 BGB: VFE nur bei Festzins; Ausschluss bei Restschuldversicherung/unzureichenden Angaben. Verzugszins Basiszins + 2,5 Prozentpunkte; Gesamtfälligstellung ab 2,5 % Rückstand und 2 Raten (§§ 497, 498 BGB). Schlichtung und Beschwerde Ombudsleute der Bankenverbände. Subsidiär: Schlichtungsstelle bei der Deutschen Bundesbank (§ 14 UKlaG). BaFin-Beschwerde über Institute (§ 4b FinDAG) – keine Entscheidung über Schadensersatz. Weiterlernen mit allen Prüfungsfragen, Karteikarten und Simulationen: 34iprüfung.de/premium – einmalig 14,99 €, kein Abo.
34iprüfung .de Lernzettel Sachkundeprüfung § 34i GewO Markt und Zinsen Preise = Angebot und Nachfrage; Angebot reagiert träge. Makrolage = Region, Mikrolage = Umfeld. EZB: Preisstabilität, 2 % mittelfristig; Leitzins wirkt auf Geldmarkt/Euribor. Lange Zinsbindung folgt Kapitalmarkt (Pfandbriefe, Bundesanleihen). Realzins ≈ Nominalzins − Inflation. Refinanzierung Quellen: Einlagen, Pfandbriefe, Anleihen, Förderbanken. Pfandbriefdeckung bis 60 % des Beleihungswerts (§ 14 PfandBG). Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete. Finanzierungsanlässe Kauf, Neubau, Modernisierung, Umschuldung, Anschluss, Kapitalbeschaffung. Prolongation = gleiche Bank; Umschuldung = neue Bank; Forward = Zins vorab. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: nach 10 Jahren ab vollständigem Empfang, 6 Monate Frist. Grundschuld bei Umschuldung meist abtreten. Finanzierungsbedarf Gesamtkosten = Kaufpreis + Nebenkosten (+ Renovierung). GrESt 3,5–6,5 % je Bundesland, Notar/Grundbuch ca. 1,5–2 %, Makler nach §§ 656c, 656d BGB. Eigenkapitalquote = EK / Gesamtkosten. Darlehensbedarf = Gesamtkosten − Eigenkapital. Bereitstellungszinsen und Disagio Bereitstellungszins: offener Betrag × 0,25 % × Monate nach Freizeit. Disagio = Nennbetrag − Auszahlung; Nennbetrag = Auszahlung / Kurs. Disagio senkt Sollzins, steckt im Effektivzins (§ 16 PAngV). Risiken und Absicherung Zins-, Einkommens-, Lebens-, Objektrisiken. Zinsrisiko senken: lange Zinsbindung, höhere Tilgung, Forward, Cap. RLV (fallende Summe), BU-Versicherung, Wohngebäudeversicherung + Elementar. Liquiditätsreserve einplanen. Weiterlernen mit allen Prüfungsfragen, Karteikarten und Simulationen: 34iprüfung.de/premium – einmalig 14,99 €, kein Abo.
34iprüfung .de Lernzettel Sachkundeprüfung § 34i GewO Annuitätendarlehen Rate konstant, Zins sinkt, Tilgung steigt. Monatsrate = Darlehen × (Zins + Tilgung) / 12. Zinsanteil = Restschuld × Zins / 12. Restschuld nach Zinsbindung; Volltilger ohne Restschuld. Sondertilgung nur bei Vereinbarung. Tilgungs- und Festdarlehen Tilgungsdarlehen: Tilgung konstant, Rate fällt, hohe Anfangsbelastung. Festdarlehen: nur Zinsen, Rückzahlung am Ende über Tilgungsersatz. Festdarlehen für Kapitalanleger; Risiko Tilgungslücke. Forward, variabel, Cap, Prolongation Forward: Zins heute, Auszahlung später, Aufschlag, Abnahmepflicht. Variabel: Euribor + Marge, Kündigung jederzeit mit 3 Monaten (§ 489 Abs. 2 BGB). Cap = Obergrenze, Floor = Untergrenze. Prolongation vergleichen. Zwischenfinanzierung und Policendarlehen Zwischenkredit bis Zuteilung; Vorausdarlehen vor Ansparung; Brückenfinanzierung bis Verkauf. Zinsen = Kapital × Zins × Zeit (tilgungsfrei). Policendarlehen bis zum Rückkaufswert; Vertrag läuft weiter. Bausparen Sparphase – Zuteilung – Darlehensphase. Bausparsumme = Guthaben + Darlehen. Zuteilung: Mindestguthaben, Bewertungszahl; Termin nicht garantiert. Abschlussgebühr auf Bausparsumme; Sondertilgung meist jederzeit. Förderdarlehen KfW und Landesförderinstitute; Hausbankprinzip. Antrag grundsätzlich vor Vorhabensbeginn. Tilgungsfreie Anlaufjahre, teils Tilgungszuschüsse; tilgungsfrei ≠ zinsfrei. Aktuelle Programmbedingungen immer prüfen. Weiterlernen mit allen Prüfungsfragen, Karteikarten und Simulationen: 34iprüfung.de/premium – einmalig 14,99 €, kein Abo.
34iprüfung .de Lernzettel Sachkundeprüfung § 34i GewO Begriffe Kreditfähigkeit = rechtlich dürfen (Geschäftsfähigkeit). Kreditwürdigkeit/Bonität = voraussichtlich zahlen können und wollen. Persönlich: Zuverlässigkeit, Zahlungsverhalten, Beruf. Materiell: Einkommen, Vermögen, Verpflichtungen. Sicherheiten ersetzen keine Kreditwürdigkeit. Kreditwürdigkeitsprüfung (BGB) § 505a BGB: Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur, wenn Rückzahlung wahrscheinlich. § 505b BGB: Einkommen, Ausgaben, weitere Umstände; nicht hauptsächlich Objektwert/Wertsteigerung; Angaben prüfen; dokumentieren. Neue Prüfung bei deutlicher Erhöhung des Nettodarlehensbetrags. § 505d BGB: Zinsermäßigung + jederzeitige Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung; nicht bei vorsätzlich/grob fahrlässig falschen Angaben. ImmoKWPLV: wahrscheinliche negative Ereignisse (Ruhestand, Zinsanstieg) berücksichtigen. SCHUFA Private Auskunftei; speichert Positiv- und Negativdaten, kein Einkommen. Score = statistische Wahrscheinlichkeit, nur ein Baustein. Konditionsanfrage ist score-neutral; Datenkopie nach Art. 15 DSGVO kostenlos. Meldung unbestrittener Forderung: 2 Mahnungen, 4 Wochen, Vorabhinweis. Einkommensnachweise Angestellte: 3 Gehaltsabrechnungen + Dezemberabrechnung. Selbstständige: ESt-Bescheide, Abschlüsse/EÜR (2–3 Jahre), aktuelle BWA; oft Durchschnitt. Rentner: Rentenbescheid; Beamte: Bezügemitteilung. Mieten, Boni, Überstunden nur nachhaltig bzw. mit Abschlag. Haushaltsrechnung Nettoeinnahmen − Lebenshaltung − Verpflichtungen = frei verfügbar. Rate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) / 12. Puffer: bankintern ca. 10 % des Nettoeinkommens oder einige hundert Euro (keine gesetzliche Regel). Stresstest für die Anschlussfinanzierung rechnen. Bei Eigennutzung: Miete raus, Hausgeld/Bewirtschaftung rein. Weiterlernen mit allen Prüfungsfragen, Karteikarten und Simulationen: 34iprüfung.de/premium – einmalig 14,99 €, kein Abo.
34iprüfung .de Lernzettel Sachkundeprüfung § 34i GewO Grundschuld Nicht akzessorisch, Abteilung III (§§ 1191, 1192 BGB). Sicherungsvertrag + Zweckerklärung (eng/weit) verbinden sie mit dem Kredit. Drittsicherungsgeber: weite Formular-Zweckerklärung meist überraschend → nur Anlasskredit. § 1192 Abs. 1a BGB: Einreden wirken gegen jeden Erwerber; § 1193 BGB: 6 Monate Kündigungsfrist. Urkunde: dingliche Zinsen, Vollstreckungsunterwerfung, Schuldanerkenntnis. Rückgewähr & Revalutierung Nach Tilgung: Löschung, Abtretung oder Verzicht (→ Eigentümergrundschuld). Revalutierung: freie Grundschuld für neuen Kredit nutzen. Umschuldung: Abtretung an neue Bank spart Kosten. Hypothek Akzessorisch (§ 1113 BGB); Übertragung nur mit Forderung (§ 1153 BGB). Einreden des Schuldners wirken (§ 1137 BGB); nach Tilgung Eigentümergrundschuld. Sicherungshypothek streng akzessorisch, kein Brief; Höchstbetragshypothek mit Zinsen im Höchstbetrag. Bürgschaft, Abtretung, Verpfändung Bürgschaft: schriftlich (§ 766), akzessorisch, selbstschuldnerisch ohne Vorausklage (§ 773). Kaufmann: formfrei, ohne Vorausklage (§§ 349, 350 HGB); Angehörige: Sittenwidrigkeit bei krasser Überforderung. Abtretung: ohne Zustimmung des Schuldners, still möglich; Schuldnerschutz § 407 BGB. Verpfändung einer Forderung nur mit Anzeige (§ 1280 BGB); Faustpfand braucht Übergabe. Kündigung & Zwangsversteigerung § 498 BGB: 2 Raten, ≥ 2,5 % Nennbetrag, 2-Wochen-Frist mit Androhung. Titel – Klausel – Zustellung; Grundschuldurkunde ist Titel. Geringstes Gebot (§ 44 ZVG); bestehen bleibende Rechte übernimmt der Ersteher (§ 52 ZVG). 1. Termin: < 5/10 Versagung von Amts wegen, < 7/10 auf Antrag. Eigentum durch Zuschlag (§ 90 ZVG); Zwangsverwaltung schöpft Mieten ab. Weiterlernen mit allen Prüfungsfragen, Karteikarten und Simulationen: 34iprüfung.de/premium – einmalig 14,99 €, kein Abo.
34iprüfung .de Lernzettel Sachkundeprüfung § 34i GewO Verkehrswert und Beleihungswert Verkehrswert (§ 194 BauGB): Marktpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, stichtagsbezogen Beleihungswert (§ 16 PfandBG, BelWertV): nachhaltig, vorsichtig, ohne spekulative Elemente Beleihungswert ≤ Marktwert Unabhängiger Gutachter, getrennt von der Kreditentscheidung Objektbezogen – Bonität spielt keine Rolle Beleihungsgrenze Erste 60 % des Beleihungswerts pfandbrieffähig (§ 14 PfandBG) Darüber: nachrangiger Teil bzw. Blankoanteil, Zinsaufschlag Beleihungsgrenze in € = Beleihungswert × 60 % Beleihungsauslauf und Eigenkapital Auslauf = Darlehen inkl. Vorlasten / Beleihungswert × 100 % Max. Darlehen = Beleihungswert × zulässiger Auslauf Eigenkapitalbedarf = Gesamtkosten (inkl. Nebenkosten) − max. Darlehen Zinsstaffeln nach Auslaufstufen beachten Wertermittlungsverfahren Vergleichswert: ETW, Reihenhaus, Bauland Ertragswert: (Reinertrag − Bodenwertverzinsung) × Barwertfaktor + Bodenwert Sachwert: (Gebäudesachwert + Außenanlagen + Bodenwert) × Sachwertfaktor BelWertV: Ertrags- und Sachwert getrennt; maßgeblich i. d. R. Ertragswert; bei Eigennutzung Orientierung an Sach-/Vergleichswert möglich Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss (§ 196 BauGB) Objektunterlagen Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Kaufvertrag, Energieausweis, Fotos ETW: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan Neubau: Baugenehmigung, Kostenaufstellung Vermietet: Mietverträge Erbbaurecht: Vertrag, Restlaufzeit, Erbbauzins, ggf. Zustimmung Prüfungsfallen Auslauf auf Kaufpreis statt Beleihungswert Vorlasten und Nebenkosten vergessen 60 % als Finanzierungsverbot missverstehen Wohnungsrecht in Abt. II unterschätzen Weiterlernen mit allen Prüfungsfragen, Karteikarten und Simulationen: 34iprüfung.de/premium – einmalig 14,99 €, kein Abo.
34iprüfung .de Lernzettel Sachkundeprüfung § 34i GewO Annuität und Monatsrate Jahresannuität = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) Monatsrate = Jahresannuität / 12 Maximales Darlehen = Monatsrate × 12 / (Sollzins + Tilgung) Anfängliche Tilgung = Monatsrate × 12 / Darlehen − Sollzins Beispiel: 300.000 € × 5,6 % / 12 = 1.400 € Zins- und Tilgungsanteil Zinsanteil = Restschuld × Sollzins / 12 Tilgungsanteil = Rate − Zinsanteil Neue Restschuld = alte Restschuld − Tilgungsanteil Tilgungsanteil Monat m = erster Tilgungsanteil × (1 + Sollzins/12)^(m−1) Tilgungsdarlehen: Tilgung = Darlehen / Anzahl Raten, Rate sinkt Restschuld und Laufzeit q = Sollzins / 12, n = Monate Restschuld = K × (1+q)ⁿ − R × ((1+q)ⁿ − 1) / q Laufzeit in Monaten = −ln(1 − q × K / R) / ln(1 + q) Volltilger-Rate = K × q / (1 − (1+q)⁻ⁿ) Zinsen im Zeitraum = Summe der Raten − (Anfangsschuld − Restschuld) Beispiel: 300.000 €, 3,6 %/2 %, 10 J. → Restschuld gerundet 227.907 € Effektivzins, Disagio, Auszahlungskurs Effektivzins ohne Kosten bei monatlicher Zahlung = (1 + Sollzins/12)¹² − 1 Auszahlungsbetrag = Nennbetrag × Auszahlungskurs Disagio = Nennbetrag − Auszahlungsbetrag Nennbetrag = benötigte Auszahlung / Auszahlungskurs Im Effektivzins: Sollzins, Disagio, vom Verbraucher zu tragende Vermittlungskosten u. a.; nicht: Notar, Grundbuch, Erwerbsnebenkosten Bereitstellungszinsen Nur auf nicht abgerufene Beträge nach der zinsfreien Zeit Monatssatz: Betrag × Satz pro Monat × Monate Jahressatz: Betrag × Satz p. a. × Monate / 12 0,25 % pro Monat = 3 % p. a. Konditionsvergleich Gleicher Betrag, gleiche Zinsbindung, gleiche Tilgung Effektivzins und Restschuld am Ende der Zinsbindung vergleichen Flexibilität prüfen: Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel, bereitstellungszinsfreie Zeit Rate und Sollzins allein sind kein Kostenmaßstab Weiterlernen mit allen Prüfungsfragen, Karteikarten und Simulationen: 34iprüfung.de/premium – einmalig 14,99 €, kein Abo.