34iprüfung.deLernzettel Sachkundeprüfung § 34i GewO
Beleihung & Objektbewertung – Lernzettel
Die wichtigsten Begriffe, Formeln und Verfahren rund um Verkehrswert, Beleihungswert und Beleihungsauslauf für die Sachkundeprüfung nach § 34i GewO.
Verkehrswert und Beleihungswert
- Verkehrswert (§ 194 BauGB): Marktpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, stichtagsbezogen
- Beleihungswert (§ 16 PfandBG, BelWertV): nachhaltig, vorsichtig, ohne spekulative Elemente
- Beleihungswert ≤ Marktwert
- Unabhängiger Gutachter, getrennt von der Kreditentscheidung
- Objektbezogen – Bonität spielt keine Rolle
Beleihungsgrenze
- Erste 60 % des Beleihungswerts pfandbrieffähig (§ 14 PfandBG)
- Darüber: nachrangiger Teil bzw. Blankoanteil, Zinsaufschlag
- Beleihungsgrenze in € = Beleihungswert × 60 %
Beleihungsauslauf und Eigenkapital
- Auslauf = Darlehen inkl. Vorlasten / Beleihungswert × 100 %
- Max. Darlehen = Beleihungswert × zulässiger Auslauf
- Eigenkapitalbedarf = Gesamtkosten (inkl. Nebenkosten) − max. Darlehen
- Zinsstaffeln nach Auslaufstufen beachten
Wertermittlungsverfahren
- Vergleichswert: ETW, Reihenhaus, Bauland
- Ertragswert: (Reinertrag − Bodenwertverzinsung) × Barwertfaktor + Bodenwert
- Sachwert: (Gebäudesachwert + Außenanlagen + Bodenwert) × Sachwertfaktor
- BelWertV: Ertrags- und Sachwert getrennt; maßgeblich i. d. R. Ertragswert; bei Eigennutzung Orientierung an Sach-/Vergleichswert möglich
- Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss (§ 196 BauGB)
Objektunterlagen
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Kaufvertrag, Energieausweis, Fotos
- ETW: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan
- Neubau: Baugenehmigung, Kostenaufstellung
- Vermietet: Mietverträge
- Erbbaurecht: Vertrag, Restlaufzeit, Erbbauzins, ggf. Zustimmung
Prüfungsfallen
- Auslauf auf Kaufpreis statt Beleihungswert
- Vorlasten und Nebenkosten vergessen
- 60 % als Finanzierungsverbot missverstehen
- Wohnungsrecht in Abt. II unterschätzen
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