34iprüfung.deLernzettel Sachkundeprüfung § 34i GewO
Lernzettel: Immobilienmarkt, Finanzierungsanlässe und Finanzierungsbedarf
Die wichtigsten Fakten, Formeln und Prüfungsfallen aus Bereich 7 auf einen Blick – ideal zur Wiederholung vor Teil 2 der schriftlichen Prüfung.
Markt und Zinsen
- Preise = Angebot und Nachfrage; Angebot reagiert träge.
- Makrolage = Region, Mikrolage = Umfeld.
- EZB: Preisstabilität, 2 % mittelfristig; Leitzins wirkt auf Geldmarkt/Euribor.
- Lange Zinsbindung folgt Kapitalmarkt (Pfandbriefe, Bundesanleihen).
- Realzins ≈ Nominalzins − Inflation.
Refinanzierung
- Quellen: Einlagen, Pfandbriefe, Anleihen, Förderbanken.
- Pfandbriefdeckung bis 60 % des Beleihungswerts (§ 14 PfandBG).
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete.
Finanzierungsanlässe
- Kauf, Neubau, Modernisierung, Umschuldung, Anschluss, Kapitalbeschaffung.
- Prolongation = gleiche Bank; Umschuldung = neue Bank; Forward = Zins vorab.
- § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: nach 10 Jahren ab vollständigem Empfang, 6 Monate Frist.
- Grundschuld bei Umschuldung meist abtreten.
Finanzierungsbedarf
- Gesamtkosten = Kaufpreis + Nebenkosten (+ Renovierung).
- GrESt 3,5–6,5 % je Bundesland, Notar/Grundbuch ca. 1,5–2 %, Makler nach §§ 656c, 656d BGB.
- Eigenkapitalquote = EK / Gesamtkosten.
- Darlehensbedarf = Gesamtkosten − Eigenkapital.
Bereitstellungszinsen und Disagio
- Bereitstellungszins: offener Betrag × 0,25 % × Monate nach Freizeit.
- Disagio = Nennbetrag − Auszahlung; Nennbetrag = Auszahlung / Kurs.
- Disagio senkt Sollzins, steckt im Effektivzins (§ 16 PAngV).
Risiken und Absicherung
- Zins-, Einkommens-, Lebens-, Objektrisiken.
- Zinsrisiko senken: lange Zinsbindung, höhere Tilgung, Forward, Cap.
- RLV (fallende Summe), BU-Versicherung, Wohngebäudeversicherung + Elementar.
- Liquiditätsreserve einplanen.
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