6.2 Kreditwürdigkeitsprüfung, Beratungsleistungen und Kopplungsgeschäfte

Die Kreditwürdigkeitsprüfung

Vor Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags muss der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit des Kunden prüfen (§ 505a BGB). Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gilt ein strenger Maßstab: Der Vertrag darf nur geschlossen werden, wenn es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen wird. Bei einer erheblichen Erhöhung des Darlehensbetrags ist die Prüfung zu wiederholen. Die Pflicht liegt beim Darlehensgeber – du als Vermittler bereitest die Unterlagen vor und prüfst die Plausibilität, ersetzen kannst du die Prüfung nicht.

Grundlagen der Prüfung (§ 505b BGB)

Der Darlehensgeber berücksichtigt angemessen

• das Einkommen (z. B. Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuerbescheide bei Selbstständigen),
• die Ausgaben (Lebenshaltung, bestehende Kredite, Unterhalt),
• weitere finanzielle und wirtschaftliche Umstände, etwa absehbare Einkommensänderungen durch Renteneintritt oder Elternzeit.

Er holt die Informationen beim Kunden ein, prüft sie angemessen und kann Auskunfteien wie die SCHUFA einbeziehen. Der Kunde muss richtige und vollständige Angaben machen.

Wichtig für die Prüfung: Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Immobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme einer Wertsteigerung – es sei denn, das Darlehen dient dem Bau oder der Renovierung der Immobilie. Eine gute Sicherheit macht also keinen zahlungsunfähigen Kunden kreditwürdig.

Rechtsfolgen bei Verstößen (§ 505d BGB)

Verletzt der Darlehensgeber seine Prüfpflichten, ermäßigt sich ein gebundener Sollzins auf den marktüblichen Kapitalmarktzins für Pfandbriefe mit entsprechender Laufzeit (ein variabler Zins auf einen marktüblichen Geldmarktzins). Außerdem kann der Kunde jederzeit fristlos kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Diese Folgen treten nicht ein, wenn der Vertrag auch bei ordnungsgemäßer Prüfung hätte geschlossen werden dürfen. Hat der Kunde vorsätzlich oder grob fahrlässig falsche Angaben gemacht, kann er sich auf Pflichtverletzungen insoweit nicht berufen.

Beratungsleistungen (§ 511 BGB)

Beratung ist mehr als Produktinformation: Es geht um eine individuelle Empfehlung. Bevor beraten wird, informiert der Darlehensgeber über Produktauswahl und Vergütung. Dann gilt:

1. Er erkundigt sich nach Bedarf, persönlicher und finanzieller Situation, Präferenzen und Zielen.
2. Er prüft eine ausreichende Zahl von Darlehensverträgen aus seiner Produktpalette auf ihre Geeignetheit.
3. Er empfiehlt einen geeigneten Vertrag oder weist darauf hin, dass er keinen geeigneten Vertrag anbieten kann.
4. Er stellt die Empfehlung bzw. den Hinweis auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung.

Für beratende Darlehensvermittler gilt § 511 BGB entsprechend (§ 655a Abs. 3 BGB). Geeignet ist nicht automatisch das Angebot mit dem niedrigsten Zins: Zinsbindung, Tilgungshöhe, Sondertilgungsrechte und Ratenhöhe müssen zur Lebensplanung passen.

Kopplungs- und Bündelungsgeschäfte

Ausnahmen vom Kopplungsverbot regelt § 492b BGB eng. Zulässig ist z. B. ein Zahlungs- oder Sparkonto, dessen einziger Zweck die Ansammlung von Kapital zur Tilgung oder Bedienung des Darlehens ist. Verlangt der Darlehensgeber eine einschlägige Versicherung, muss er eine gleichwertige Police eines anderen Anbieters akzeptieren – der Kunde hat freie Anbieterwahl.

Hinweis zur Reform ab 20.11.2026

Mit der Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie (EU) 2023/2225 werden die BGB-Vorschriften zu Verbraucherdarlehen ab dem 20.11.2026 teilweise neu gefasst (u. a. Anwendungsbereich, Form, Kreditwürdigkeitsprüfung bei Allgemein-Verbraucherdarlehen, Nachsichtsmaßnahmen bei Zahlungsschwierigkeiten). Die hier dargestellten Kernregeln für Immobiliar-Verbraucherdarlehen bleiben im Grundsatz bestehen; prüfe bei Paragrafenangaben stets den aktuellen Gesetzestext.