12.4 Effektivzins, Disagio und Auszahlungskurs

Sollzins: der Rechenzins

Der Sollzins ist nach § 489 Abs. 5 BGB der gebundene oder veränderliche periodische Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird. Mit ihm berechnest du die Zinsanteile der Raten. Er sagt aber nichts über weitere Kosten oder die Zahlungsweise aus.

Effektiver Jahreszins: der Vergleichsmaßstab

Der effektive Jahreszins drückt die Gesamtkosten des Kredits für den Verbraucher als jährlichen Prozentsatz aus. Die Berechnung regelt § 16 PAngV. Er ist das wichtigste Werkzeug für den Konditionsvergleich, denn er berücksichtigt:

• den Sollzins,
• die Zahlungsweise (unterjährige Zahlungen),
• ein Disagio,
• weitere Kosten, die der Verbraucher im Zusammenhang mit dem Kreditvertrag zahlen muss, z. B. vom Verbraucher zu tragende Vermittlungskosten.

Nicht einbezogen werden u. a. Notar- und Grundbuchkosten sowie Kosten für freiwillige Zusatzleistungen, die keine Voraussetzung für den Kredit sind. Auch Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Maklerprovision gehören nicht hinein.

Effekt der monatlichen Zahlung

Zahlt der Kunde monatlich, werden Zinsen früher fällig als bei jährlicher Zahlung. Ohne weitere Kosten gilt: Effektivzins = (1 + Sollzins/12)¹² − 1.

Disagio und Auszahlungskurs

Beim Disagio (Damnum) zahlt die Bank weniger als den Nennbetrag aus. Der Auszahlungskurs gibt an, wie viel Prozent ausgezahlt werden. Zinsen und Tilgung berechnen sich trotzdem auf den vollen Nennbetrag. Wirtschaftlich ist das Disagio eine Zinsvorauszahlung; im Gegenzug sinkt der Sollzins.

• Auszahlungsbetrag = Nennbetrag × Auszahlungskurs
• Disagio = Nennbetrag − Auszahlungsbetrag
• Benötigter Nennbetrag = gewünschte Auszahlung / Auszahlungskurs

Lösungsweg: Nennbetrag bei Disagio

Lösungsweg: Wirkung auf den Effektivzins

Nennbetrag 100.000 €, Sollzins 3 %, Tilgung 2 %, Rate 416,67 €, 10 Jahre Zinsbindung, Ablösung der Restschuld am Ende (vereinfachte Annahme).

Das Disagio von 2.000 € erhöht den Effektivzins um rund 0,27 Prozentpunkte. Je kürzer die Zinsbindung, desto stärker wirkt ein Disagio pro Jahr.

Was du zum Disagio noch wissen solltest

• Bei vorzeitiger Beendigung des Vertrags ist der noch nicht verbrauchte Teil des Disagios nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich zu erstatten bzw. zu berücksichtigen.
• Bei vermieteten Objekten kann ein marktübliches Disagio steuerlich interessant sein. Die Details klärt der Kunde mit seiner Steuerberatung.
• Ein Disagio erhöht den Darlehensbetrag und damit oft auch den Beleihungsauslauf.

Prüfungstipps

• Lies genau, ob nach Sollzins oder Effektivzins gefragt ist. Für Zinsanteile gilt immer der Sollzins.
• Beim Nennbetrag immer durch den Auszahlungskurs teilen, nicht einen Prozentaufschlag rechnen: 190.000 € × 1,05 ergibt 199.500 € und ist falsch.
• Der Effektivzins liegt bei monatlicher Zahlung auch ohne Kosten über dem Sollzins.
• Werbung mit Zinssätzen muss den effektiven Jahreszins nennen; im Kundengespräch ist er der zentrale Vergleichswert.

Für die Beratung gilt: Erkläre dem Kunden, dass der Effektivzins ein standardisierter Vergleichswert ist. Er ersetzt nicht den Blick auf die Gesamtkosten der Finanzierung, zu denen auch Notar-, Grundbuch- und Erwerbsnebenkosten gehören.