12.5 Bereitstellungszinsen und Konditionsvergleich

Bereitstellungszinsen

Zwischen Darlehenszusage und Auszahlung hält die Bank das Kapital für den Kunden bereit. Dafür verlangt sie häufig Bereitstellungszinsen. Sie fallen auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag an. Viele Banken gewähren eine bereitstellungszinsfreie Zeit, deren Länge Verhandlungssache ist. In der Praxis sind 0,25 % pro Monat (3 % p. a.) ein häufiger Satz; maßgeblich ist immer der Darlehensvertrag.

Bereitstellungszinsen sind vor allem beim Neubau relevant, weil die Auszahlung nach Baufortschritt in Raten erfolgt. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird das Darlehen meist auf einmal ausgezahlt.

Lösungsweg: Bereitstellungszinsen bei Teilauszahlungen

Darlehen 400.000 €, 3 Monate bereitstellungszinsfrei, danach 0,25 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag.

Umrechnung bei Jahressatz: Bereitstellungszinsen = Betrag × Jahressatz × Monate / 12. Beispiel: 150.000 € × 3 % × 4 / 12 = 1.500 €.

Beratungstipps

• Realistischen Bauzeitenplan zugrunde legen und die freie Zeit passend verhandeln.
• Eigenkapital in der Regel zuerst einsetzen, das Darlehen danach abrufen.
• Bereitstellungszinsen in die Gesamtkostenplanung des Kunden aufnehmen.

Konditionsvergleich

Ein fairer Vergleich setzt gleiche Rahmenbedingungen voraus: gleicher Darlehensbetrag, gleiche Zinsbindung, gleiche Tilgung. Dann vergleichst du den effektiven Jahreszins und die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Die Monatsrate allein ist kein Kostenmaßstab, weil sie auch von der Tilgung abhängt.

Lösungsweg: Angebot A gegen Angebot B

200.000 €, 2 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung, monatliche Rate. Effektivzins vereinfacht berechnet mit Ablösung der Restschuld nach 10 Jahren, Werte gerundet.

Obwohl B den niedrigeren Sollzins und die niedrigere Rate hat, ist A günstiger. Das Disagio von 4.000 € verteilt sich nur auf 10 Jahre. Außerdem ist die Restschuld bei B höher, weil die niedrigere Rate weniger tilgt.

Weitere Vergleichskriterien

• Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel (Flexibilität)
• Länge der bereitstellungszinsfreien Zeit und Höhe der Bereitstellungszinsen
• Zinsbindung und Planungssicherheit für die Anschlussfinanzierung
• Kosten, die nicht im Effektivzins enthalten sind (z. B. Notar- und Grundbuchkosten)

Zum Kundengespräch gehört, die Unterschiede verständlich zu erklären und den Vergleich zu dokumentieren.

Prüfungstipps

• Prüfe, ob der Satz pro Monat oder pro Jahr angegeben ist. Ein Jahressatz muss auf die Monate heruntergerechnet werden.
• Zähle die zinsfreien Monate nicht mit und rechne nur mit dem jeweils nicht abgerufenen Betrag.
• Bei Vergleichsaufgaben zuerst klären, ob die Rahmenbedingungen gleich sind. Sind sie es nicht, ist ein direkter Zinsvergleich nur eingeschränkt aussagekräftig.

Merke dir als Faustregel: Ein Disagio wiegt umso schwerer, je kürzer die Zinsbindung ist. Bei kurzer Zinsbindung lohnt sich ein Disagio deshalb selten, bei langer Zinsbindung kann es sich rechnen. Belastbar ist aber nur der konkrete Effektivzinsvergleich. Dokumentiere im Beratungsprotokoll, welche Angebote du verglichen hast und warum du welche Variante empfiehlst.