5.3 Geldwäschegesetz in der Immobilienfinanzierung

Warum Geldwäsche in der Baufinanzierung ein Thema ist

Bei Geldwäsche werden Vermögenswerte aus Straftaten so in den legalen Wirtschaftskreislauf eingeschleust, dass ihre Herkunft verschleiert wird. Immobilien sind dafür attraktiv: hohe Beträge, stabile Werte, oft komplexe Eigentümerstrukturen. Typische Phasen sind Platzierung (Einbringen von Bargeld), Verschleierung (Transaktionsketten) und Integration (z. B. Immobilienkauf). Der Rahmenplan verlangt, dass du die Identifizierungs- und Sorgfaltspflichten des Geldwäschegesetzes (GwG) kennst – unabhängig davon, ob du selbst Verpflichteter bist oder für einen Darlehensgeber Unterlagen einholst.

Allgemeine Sorgfaltspflichten (§ 10 GwG)

Verpflichtete – etwa Kreditinstitute – müssen nach dem Grundsatz „Know Your Customer“

1. den Vertragspartner identifizieren (und ggf. die für ihn auftretende Person),
2. abklären, ob es einen wirtschaftlich Berechtigten gibt, und diesen identifizieren,
3. Informationen über Zweck und Art der Geschäftsbeziehung einholen,
4. prüfen, ob eine politisch exponierte Person (PEP) beteiligt ist,
5. die Geschäftsbeziehung kontinuierlich überwachen.

Der Umfang richtet sich nach dem konkreten Risiko (risikobasierter Ansatz).

Identifizierung (§§ 11, 12 GwG)

Bei natürlichen Personen werden erhoben: Vorname und Nachname, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Wohnanschrift. Überprüft wird grundsätzlich anhand eines gültigen amtlichen Lichtbildausweises, der die Pass- und Ausweispflicht erfüllt – also Personalausweis oder Reisepass. Ein Führerschein genügt grundsätzlich nicht. Zulässig sind auch weitere Verfahren wie der elektronische Identitätsnachweis. Bei juristischen Personen werden u. a. Firma, Rechtsform, Registernummer, Anschrift des Sitzes und die gesetzlichen Vertreter erhoben, meist anhand eines Registerauszugs.

Wirtschaftlich Berechtigter (§ 3 GwG)

Wirtschaftlich Berechtigter ist immer eine natürliche Person, in deren Eigentum oder unter deren Kontrolle der Vertragspartner letztlich steht. Bei Gesellschaften ist das jede Person, die mehr als 25 % der Kapitalanteile hält, mehr als 25 % der Stimmrechte kontrolliert oder auf vergleichbare Weise Kontrolle ausübt. Genau 25 % reichen nicht. Lässt sich niemand ermitteln, gilt der gesetzliche Vertreter (z. B. Geschäftsführer) als fiktiver wirtschaftlich Berechtigter. Ergänzend gibt es das Transparenzregister.

Verstärkte Sorgfaltspflichten (§ 15 GwG)

Bei erhöhtem Risiko gelten strengere Pflichten, insbesondere bei PEP (z. B. Abgeordnete, Minister, hohe Richter, Botschafter), deren Familienangehörigen und bekanntermaßen nahestehenden Personen sowie bei Bezug zu einem Drittstaat mit hohem Risiko. Dann sind u. a. die Herkunft der Vermögenswerte zu klären, die Zustimmung der Führungsebene einzuholen und die Geschäftsbeziehung verstärkt zu überwachen.

Verdachtsmeldung und Tipping-off-Verbot

Liegen Tatsachen vor, die darauf hindeuten, dass Vermögenswerte aus einer Straftat stammen, ist unverzüglich eine Meldung an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) abzugeben (§ 43 GwG). Ein Beweis ist nicht nötig. Typische Anhaltspunkte:

• hohe Bareinzahlungen ohne plausible Herkunft,
• Weigerung, den wirtschaftlich Berechtigten zu nennen,
• Kaufpreis deutlich über oder unter Marktwert ohne Grund,
• häufig wechselnde oder verschachtelte Gesellschaften, Zahlungen von unbeteiligten Dritten.

Über die Meldung darf der Kunde nicht informiert werden (§ 47 GwG, Tipping-off-Verbot) – auch nicht auf ein Auskunftsersuchen nach DSGVO hin.

Aufbewahrung (§ 8 GwG)

Erhobene Angaben und Belege sind grundsätzlich fünf Jahre aufzubewahren; bei Geschäftsbeziehungen beginnt die Frist mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem die Beziehung endet. Danach sind sie zu vernichten, soweit nicht andere Vorschriften längere Fristen vorsehen.

Deine Rolle als Vermittler

Auch wenn die Identifizierung formal oft dem Darlehensgeber obliegt, bist du in der Praxis die erste Kontaktperson. Prüfe Ausweise sorgfältig, achte auf Widersprüche zwischen Angaben und Unterlagen und nimm niemals Bargeld an. Auffälligkeiten dokumentierst du sachlich und gibst sie an die zuständige Stelle weiter – ohne den Kunden zu warnen.