5.2 ImmVermV: Versicherung, Verhaltens- und Informationspflichten

Aufbau der ImmVermV

Die Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung (ImmVermV) füllt die Vorgaben des § 34i GewO aus. Sie gliedert sich in sechs Abschnitte: Sachkundenachweis (§§ 1–5), Vermittlerregister (§§ 6–8), Berufshaftpflichtversicherung (§§ 9–11), Verhaltenspflichten (§§ 12–17), grenzüberschreitende Zusammenarbeit (§ 18) sowie Ordnungswidrigkeiten und Übergangsregelung (§§ 19, 20).

Berufshaftpflichtversicherung

Die Versicherung muss bei einem im Inland zugelassenen Versicherer bestehen und Schäden aus Pflichtverletzungen bei der Vermittlung und Beratung abdecken. Nach § 10 ImmVermV in Verbindung mit der Delegierten Verordnung (EU) Nr. 1125/2014 beträgt die Mindestversicherungssumme

• 460.000 € je Versicherungsfall und
• 750.000 € für alle Versicherungsfälle eines Jahres.

Für den Erlaubnisantrag stellt der Versicherer eine Versicherungsbestätigung aus. Endet der Vertrag oder wird er gekündigt, muss das Versicherungsunternehmen dies der zuständigen Behörde anzeigen (§ 11 ImmVermV). Ohne Versicherung fehlt eine Erlaubnisvoraussetzung – die Behörde kann die Erlaubnis widerrufen. Verwechsle die Summen nicht mit den deutlich höheren Summen für Versicherungsvermittler nach § 34d GewO.

Verhaltenspflichten

Allgemeine Verhaltenspflicht (§ 12)

Du übst deine Tätigkeit mit der erforderlichen Sachkenntnis, Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit im Interesse des Darlehensnehmers aus. Daraus folgt auch, dass du dein Fachwissen aktuell hältst. Eine feste jährliche Weiterbildungsstundenzahl schreiben § 34i GewO und die ImmVermV – anders als § 34d GewO für Versicherungsvermittler – nicht vor; regelmäßige Fortbildung ist dennoch Teil sorgfältiger Berufsausübung.

Verbot der Annahme von Geldern (§ 13)

Du darfst dir im Zusammenhang mit der Vermittlung kein Eigentum und keinen Besitz an Geldern des Darlehensnehmers verschaffen. Eigenkapital, Notarkosten oder Kaufpreisanteile zahlt der Kunde immer direkt an den Empfänger. Auch ein „Treuhandkonto“ des Vermittlers ist unzulässig.

Aufzeichnung und Aufbewahrung (§ 14)

Du zeichnest u. a. Angaben zum Auftraggeber, zum Vertrag und zur Vergütung auf und bewahrst die Unterlagen fünf Jahre auf (Fristbeginn mit Schluss des Kalenderjahres). Andere Fristen, z. B. aus Handels-, Steuer- oder Geldwäscherecht, können daneben gelten.

Außerordentliche Prüfungen (§§ 15, 16)

Eine jährliche Pflichtprüfung wie bei Bauträgern nach MaBV gibt es für 34i-Vermittler nicht. Die Behörde kann aber aus besonderem Anlass eine außerordentliche Prüfung durch geeignete Prüfer anordnen. Du musst die Prüfung dulden, Unterlagen vorlegen und Auskünfte erteilen.

Statusinformationen gegenüber dem Kunden

Bevor du mit der Vermittlung beginnst, informierst du den Kunden auf einem dauerhaften Datenträger (§ 655a Abs. 2 BGB i. V. m. Art. 247 § 13b EGBGB) insbesondere über

• deine Identität und Anschrift,
• das Register, in dem du eingetragen bist, und wie man die Eintragung überprüfen kann,
• ob du an einen oder mehrere Darlehensgeber gebunden oder ausschließlich für sie tätig bist,
• ob du Beratungsleistungen anbietest,
• die Vergütung, die der Kunde zahlt, sowie Provisionen oder andere Anreize von Darlehensgebern oder Dritten (Höhe, soweit bekannt),
• die Möglichkeiten zur Beschwerde.

Interessenkonflikte

Ein provisionsbasierter Vermittler hat einen natürlichen Interessenkonflikt: Unterschiedlich hohe Provisionen können die Empfehlung beeinflussen. Das Recht reagiert mit drei Werkzeugen: Transparenz (Offenlegung von Bindung und Vergütung), Vergütungsregeln (§ 34i Abs. 7 GewO – keine Fehlanreize für Beschäftigte) und der Pflicht, im Interesse des Kunden zu handeln (§ 12 ImmVermV). Prüfungstipp: Offenlegung allein macht einen schädlichen Bonus nicht zulässig.

Typische Prüfungssituationen

In der schriftlichen Prüfung werden die Pflichten gern in kurze Fälle verpackt: Ein Kunde will Bargeld hinterlegen (§ 13), ein Berater erhält eine Prämie für ein bestimmtes Institut (§ 34i Abs. 7 GewO), die Versicherung wurde gekündigt (§ 11) oder es wird nach der Aufbewahrungsfrist gefragt (§ 14). Im praktischen Teil solltest du die Statusinformationen zu Beginn des Gesprächs aktiv ansprechen und erklären, wie du vergütet wirst – das schafft Vertrauen und erfüllt zugleich deine gesetzlichen Pflichten.