5.1 Erlaubnis nach § 34i GewO: Voraussetzungen, Ausnahmen, Registrierung

Wer braucht eine Erlaubnis?

Nach § 34i Abs. 1 GewO braucht eine Erlaubnis der zuständigen Behörde, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne des § 491 Abs. 3 BGB (oder entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen) vermittelt oder Dritte zu solchen Verträgen berät. Gewerbsmäßig heißt: selbstständig, auf Dauer angelegt und mit Gewinnerzielungsabsicht. Erfasst sind also beide Tätigkeiten – das Zusammenbringen von Kunde und Bank ebenso wie die reine Beratung.

Die Erlaubnis kann inhaltlich beschränkt und mit Auflagen verbunden werden, soweit dies zum Schutz der Allgemeinheit oder der Darlehensnehmer nötig ist. Sie ersetzt keine anderen Erlaubnisse: Für Maklertätigkeit brauchst du § 34c, für Versicherungen § 34d und für Finanzanlagen § 34f GewO. Welche Behörde zuständig ist, regelt jedes Bundesland selbst – häufig die IHK, teilweise das Gewerbeamt.

Die fünf Versagungsgründe (§ 34i Abs. 2 GewO)

Die Behörde muss die Erlaubnis versagen, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt. Merke dir die Liste als Checkliste:

1. Unzuverlässigkeit: In der Regel unzuverlässig ist, wer in den letzten fünf Jahren vor Antragstellung wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde.
2. Ungeordnete Vermögensverhältnisse: in der Regel bei eröffnetem Insolvenzverfahren oder Eintragung im Schuldnerverzeichnis.
3. Keine Berufshaftpflichtversicherung nachgewiesen.
4. Keine Sachkunde durch eine IHK-Sachkundeprüfung (oder gleichgestellte Qualifikation) nachgewiesen.
5. Kein Inlandsbezug: Hauptniederlassung bzw. Wohnsitz und Tätigkeit liegen nicht im Inland.

Prüfungstipp: Insolvenz gehört zu Nr. 2 (Vermögensverhältnisse), nicht zu Nr. 1 (Zuverlässigkeit). Ein bestimmtes Mindestkapital oder ein Studium verlangt das Gesetz nicht.

Sachkunde

Die Sachkunde weist du durch die Prüfung „Geprüfte/r Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK“ nach. Grundlage sind die §§ 1–3 ImmVermV. Die Prüfung besteht aus einem schriftlichen und einem praktischen Teil; jeder Teil gilt ab 50 % der Punkte als bestanden. Bestimmte Berufsqualifikationen sind nach § 4 ImmVermV gleichgestellt. Wer bereits eine Erlaubnis nach § 34d Abs. 1 oder 2, § 34f oder § 34h GewO besitzt, ist vom praktischen Teil befreit – verbindlich entscheidet die IHK.

Ausnahmen von der Erlaubnispflicht

• Kreditinstitute mit Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 KWG und bestimmte weitere beaufsichtigte Institute (§ 34i Abs. 3 GewO). Deren Angestellte brauchen keine eigene 34i-Erlaubnis.
• Vermittler aus anderen EU-/EWR-Staaten, die dort nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU) zugelassen sind und das Mitteilungsverfahren durchlaufen haben (§ 34i Abs. 4 GewO, „EU-Pass“).

Beschäftigte und Vergütung

Beschäftigt der Erlaubnisinhaber Personen, die direkt bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken, muss er sicherstellen, dass sie sachkundig sind, und ihre Zuverlässigkeit geprüft haben (§ 34i Abs. 6 GewO). Eine eigene Erlaubnis oder eigene Versicherung brauchen sie nicht. Fehlen die Voraussetzungen, kann die Behörde die Beschäftigung untersagen. Nach § 34i Abs. 7 GewO dürfen Vergütungsstrukturen die Fähigkeit, im besten Interesse des Darlehensnehmers zu handeln, nicht beeinträchtigen – etwa durch Boni, die an Absatzziele für ein bestimmtes Produkt gekoppelt sind.

Honorar-Immobiliardarlehensberater

Die Bezeichnung „Honorar-Immobiliardarlehensberater“ ist geschützt (§ 34i Abs. 5 GewO). Wer sie führt, muss

• eine hinreichende Anzahl am Markt angebotener Darlehensverträge berücksichtigen,
• darf keine Zuwendungen von Darlehensgebern annehmen und nicht von ihnen abhängig sein,
• und darf nicht zugleich als Vermittler gegen Provision tätig sein.

Bezahlt wird er ausschließlich vom Kunden.

Registrierung im Vermittlerregister

Nach § 34i Abs. 8 GewO muss sich der Gewerbetreibende unverzüglich nach Aufnahme der Tätigkeit in das Vermittlerregister nach § 11a GewO eintragen lassen, das der DIHK führt. Auch die direkt mitwirkenden Beschäftigten werden eingetragen. Änderungen der gespeicherten Angaben sind unverzüglich mitzuteilen. Das Register ist öffentlich einsehbar – so kann jeder Kunde prüfen, ob sein Gegenüber zugelassen ist.

Ausblick: § 34k GewO ab 20.11.2026

Mit der Umsetzung der neuen EU-Verbraucherkreditrichtlinie gibt es ab dem 20.11.2026 eine eigene Erlaubnis nach § 34k GewO für die Vermittlung allgemeiner Verbraucherdarlehen. Die bestandene 34i-Sachkundeprüfung wird dort als Qualifikation anerkannt. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen bleibt § 34i GewO maßgeblich.