11.1 Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert

Drei Werte, drei Zwecke

In der Immobilienfinanzierung begegnen dir drei Größen, die oft verwechselt werden: der Kaufpreis, der Verkehrswert (Marktwert) und der Beleihungswert. Der Kaufpreis ist das, was Käufer und Verkäufer tatsächlich vereinbaren. Der Verkehrswert ist der Preis, der unter normalen Marktbedingungen zu erzielen wäre. Der Beleihungswert ist der vorsichtige Wert, den die Bank als dauerhafte Sicherheit ansetzt.

Verkehrswert nach § 194 BauGB

Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert (Marktwert) als den Preis, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

• Stichtagsbezogen: Der Wert gilt für einen bestimmten Zeitpunkt.
• Objektiv: Liebhaberpreise, Notverkäufe oder Verkäufe unter Verwandten zählen nicht.
• Grundlage: Die Verfahren zur Ermittlung regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Der Kaufpreis kann vom Verkehrswert abweichen, etwa wenn ein Käufer unbedingt in eine bestimmte Straße ziehen will oder ein Verkäufer unter Zeitdruck steht.

Beleihungswert nach Pfandbriefgesetz und BelWertV

Der Beleihungswert ist in § 16 PfandBG geregelt und wird durch die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) konkretisiert. Er ist der Wert, der sich nach einer vorsichtigen Bewertung der künftigen Verwertbarkeit ergibt. Dabei zählen:

• die dauerhaften Eigenschaften des Objekts,
• die normalen regionalen Marktgegebenheiten,
• die derzeitige und mögliche andere Nutzung.

Spekulative Elemente dürfen nicht berücksichtigt werden. Außerdem darf der Beleihungswert den Marktwert nicht übersteigen. Die Wertermittlung muss ein Gutachter vornehmen, der von der Kreditentscheidung unabhängig ist und über ausreichende Berufserfahrung und Sachkunde verfügt.

Die BelWertV gilt unmittelbar für Pfandbriefbanken. Viele Kreditinstitute orientieren sich aber auch außerhalb des Pfandbriefgeschäfts an ihren Grundsätzen oder nutzen eigene, ähnlich vorsichtige Bewertungsrichtlinien.

Abgrenzung im Überblick

Was den Beleihungswert beeinflusst

Der Beleihungswert ist objektbezogen. Die Bonität des Kunden spielt für ihn keine Rolle. Wertmindernd wirken etwa:

• Instandhaltungsstau und Baumängel (die Kosten werden gesondert abgezogen),
• eine Lage mit dauerhaft schwacher Nachfrage,
• Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs, z. B. ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch,
• eine sehr spezielle Bauweise oder Nutzung, die nur wenige Käufer anspricht.

In der Praxis setzen Banken den Beleihungswert häufig spürbar unter dem Kaufpreis bzw. Marktwert an. Ein Abschlag von 10 bis 20 % ist bei Wohnimmobilien verbreitet, die konkrete Höhe hängt aber vom Objekt und von der Bank ab.

Bedeutung für die Beratung

Für dich als Vermittler ist der Beleihungswert entscheidend, weil er bestimmt, wie viel Eigenkapital der Kunde benötigt und welche Zinsstufe er erreicht. Kunden setzen oft den Kaufpreis mit dem Wert gleich, den die Bank „anerkennt“. Erkläre frühzeitig, dass die Bank vorsichtiger rechnet. So vermeidest du Überraschungen, wenn das Darlehensangebot einen höheren Eigenkapitalbedarf ausweist als erwartet.

Prüfungstipps

• Achte in der Aufgabenstellung darauf, ob nach Kaufpreis, Verkehrswert oder Beleihungswert gefragt ist. Die Begriffe sind nicht austauschbar.
• „Nachhaltig“ und „ohne spekulative Elemente“ sind Signalwörter für den Beleihungswert.
• „Gewöhnlicher Geschäftsverkehr“ und „ohne persönliche Verhältnisse“ sind Signalwörter für den Verkehrswert.