11.4 Objektunterlagen und Bewertungspraxis

Warum Objektunterlagen so wichtig sind

Ohne vollständige Objektunterlagen kann die Bank keinen Beleihungswert ermitteln und kein verbindliches Angebot abgeben. Als Vermittler sorgst du dafür, dass die Unterlagen früh, vollständig und aktuell vorliegen. Das beschleunigt die Kreditentscheidung und vermeidet Nachforderungen kurz vor dem Notartermin.

Unterscheide dabei zwei Gruppen: Objektunterlagen beschreiben die Immobilie. Bonitätsunterlagen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Selbstauskunft) betreffen den Kunden. In der Prüfung werden beide Gruppen gern vermischt.

Viele Banken stellen eigene Checklisten bereit, die sich je nach Objektart unterscheiden. Gib dem Kunden diese Liste schon im Erstgespräch mit und erkläre, wo er die Unterlagen bekommt: den Grundbuchauszug beim Grundbuchamt oder über den Notar, die Teilungserklärung und Protokolle bei der Hausverwaltung, Pläne und Wohnflächenberechnung beim Verkäufer oder Bauamt.

Allgemeine Objektunterlagen

• aktueller Grundbuchauszug (Abteilung I: Eigentümer, Abteilung II: Lasten und Beschränkungen, Abteilung III: Grundpfandrechte)
• Flurkarte bzw. Lageplan
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) und Wohnflächenberechnung
• Baubeschreibung und Angaben zu Modernisierungen
• Kaufvertrag bzw. Kaufvertragsentwurf
• Energieausweis
• aktuelle Fotos (innen und außen)
• ggf. Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis

Zusätzliche Unterlagen nach Objektart

Abteilung II des Grundbuchs

Besonders wertrelevant sind Eintragungen in Abteilung II: Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnungsrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte. Gehen sie der neuen Grundschuld im Rang vor, bleiben sie auch in einer Zwangsversteigerung bestehen und mindern den erzielbaren Erlös. Ein lebenslanges Wohnungsrecht kann den Beleihungswert erheblich senken oder eine Finanzierung ohne Rangrücktritt sogar unmöglich machen.

Erbbaurecht

Ein Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht und kann mit einer Grundschuld belastet werden. Für die Bewertung zählen vor allem die Restlaufzeit, der Erbbauzins und vertragliche Regelungen wie Heimfall und Entschädigung. Nach § 5 Abs. 2 ErbbauRG kann vereinbart werden, dass die Belastung mit Grundpfandrechten der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Diese Zustimmung muss dann vor der Auszahlung vorliegen.

Die Objektbesichtigung

Die Besichtigung dient dazu,

• den baulichen Zustand sowie Mängel und Instandhaltungsstau festzustellen,
• die Angaben aus den Unterlagen mit der Wirklichkeit abzugleichen (Fläche, Ausstattung, Nutzung),
• Lage und Umfeld einzuschätzen.

Werden Mängel oder ein Instandhaltungsrückstau festgestellt, sind die Beseitigungskosten nach § 4 Abs. 3 BelWertV gesondert vom Wert abzuziehen. Die BelWertV lässt unter bestimmten Voraussetzungen Erleichterungen zu, etwa eine vereinfachte Wertermittlung bei kleineren Wohnimmobiliendarlehen oder eine Videobesichtigung. Die Einzelheiten regelt die Verordnung; in der Prüfung genügt das Prinzip.

Checkliste für die Beratung

1. Objektart klären und passende Unterlagenliste übergeben.
2. Grundbuchauszug früh prüfen, besonders Abteilung II.
3. Bei Eigentumswohnungen Protokolle auf geplante Sonderumlagen lesen.
4. Bekannte Mängel offen ansprechen und Sanierungskosten in den Finanzierungsbedarf aufnehmen.
5. Bei vermieteten Objekten Mietverträge auf Laufzeit, Miethöhe und Besonderheiten prüfen.

Prüfungstipps

• Sortiere jede genannte Unterlage gedanklich: Beschreibt sie die Immobilie oder den Kunden? Nur Erstere sind Objektunterlagen.
• Merke dir die Grundbuchabteilungen: I Eigentümer, II Lasten und Beschränkungen, III Grundpfandrechte.
• Ein Erbbaurecht ist beleihbar; entscheidend sind Restlaufzeit, Erbbauzins und eine eventuell erforderliche Zustimmung.
• Instandhaltungsstau wird nicht ignoriert und nicht über den Zins ausgeglichen, sondern als Kosten vom Wert abgezogen.

In der praktischen Prüfung kann eine unvollständige Unterlagenlage Teil des Falls sein. Zeige dann, dass du strukturiert nachfragst, die fehlenden Unterlagen benennst und dem Kunden erklärst, warum die Bank sie braucht.