11.3 Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren
Kurz erklärt
Du lernst die drei Wertermittlungsverfahren und wann welches Verfahren im Vordergrund steht. Mit zwei durchgerechneten Beispielen übst du Ertrags- und Sachwert.
Wichtige Punkte
- Vergleichswert: Kaufpreise vergleichbarer Objekte – z. B. Eigentumswohnungen.
- Ertragswert: kapitalisierte nachhaltige Erträge – z. B. Mehrfamilienhäuser.
- Sachwert: Bodenwert + Gebäudesachwert + Außenanlagen, × Sachwertfaktor – z. B. selbstgenutzte EFH.
- Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse (§ 196 BauGB).
- Reinertrag = Rohertrag − Bewirtschaftungskosten.
- BelWertV: Ertrags- und Sachwert getrennt ermitteln; maßgeblich in der Regel der Ertragswert.
- Bei eigengenutzten Wohnobjekten Orientierung am Sach- oder Vergleichswert möglich.
Lernziele
- Du kannst die drei Wertermittlungsverfahren beschreiben und Objektarten zuordnen.
- Du kannst einen vereinfachten Ertragswert und einen Sachwert berechnen.
- Du kannst die Rolle von Bodenrichtwerten und Gutachterausschüssen erklären.
Überblick über die Verfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt drei normierte Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren im Vordergrund steht, richtet sich nach der Art des Objekts und danach, wie der Markt es typischerweise bewertet.
| Verfahren | Grundidee | Typische Objekte |
|---|---|---|
| Vergleichswert | Kaufpreise vergleichbarer Objekte | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, unbebaute Grundstücke |
| Ertragswert | Kapitalisierte nachhaltige Erträge | Mehrfamilienhäuser, Gewerbe, vermietete Objekte |
| Sachwert | Substanzwert aus Boden und Gebäude | Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser |
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet, oft über Vergleichsfaktoren wie Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Unterschiede in Lage, Größe, Baujahr oder Ausstattung werden durch Zu- und Abschläge berücksichtigt. Das Verfahren ist besonders marktnah, braucht aber genügend aktuelle Vergleichspreise. Die Gutachterausschüsse stellen dafür Daten aus ihrer Kaufpreissammlung bereit.
Bodenwert und Bodenrichtwert
Der Bodenwert wird in der Regel im Vergleichswertverfahren ermittelt, meist über Bodenrichtwerte. Diese ermitteln die Gutachterausschüsse (§ 196 BauGB) als durchschnittliche Lagewerte pro m². Beispiel: 600 m² × 350 €/m² = 210.000 €. Abweichungen bei Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit werden angepasst.
Ertragswertverfahren
Bei Renditeobjekten zählt, was das Objekt nachhaltig einbringt. Vereinfacht gilt:
- Rohertrag (nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete pro Jahr)
- − Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) = Reinertrag
- − Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz) = Gebäudereinertrag
- × Barwertfaktor (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz) = Gebäudeertragswert
- + Bodenwert = Ertragswert
Lösungsweg: Ertragswert
| Schritt | Rechnung | Ergebnis (gerundet) |
|---|---|---|
| Rohertrag | gegeben | 30.000 € |
| − Bewirtschaftungskosten 20 % | 30.000 € × 20 % | 6.000 € |
| = Reinertrag | 24.000 € | |
| − Bodenwertverzinsung | 100.000 € × 4 % | 4.000 € |
| = Gebäudereinertrag | 20.000 € | |
| × Barwertfaktor (40 J., 4 %) | (1 − 1,04⁻⁴⁰) / 0,04 ≈ 19,79 | 395.855 € |
| + Bodenwert | 100.000 € | |
| = Ertragswert | 495.855 € |
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren bewertet die Substanz. Der Gebäudewert ergibt sich aus den Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung. Dazu kommen die baulichen Außenanlagen und der Bodenwert. Das Ergebnis ist der vorläufige Sachwert, der über einen Sachwertfaktor an die Marktlage angepasst wird.
Lösungsweg: Sachwert
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Herstellungskosten Gebäude | gegeben | 400.000 € |
| − Alterswertminderung 25 % | 400.000 € × 75 % | 300.000 € |
| + Außenanlagen | gegeben | 15.000 € |
| + Bodenwert | gegeben | 120.000 € |
| = vorläufiger Sachwert | 435.000 € | |
| × Sachwertfaktor 1,1 | 435.000 € × 1,1 | 478.500 € |
Verfahren beim Beleihungswert
Nach § 4 BelWertV sind für den Beleihungswert grundsätzlich Ertragswert und Sachwert getrennt zu ermitteln; für bestimmte Wohnobjekte kann ein Vergleichswert an die Stelle des Sachwerts treten. Maßgeblich ist in der Regel der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf. Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen kann sich die Bewertung am Sach- oder Vergleichswert orientieren, wenn das Objekt zur Eigennutzung geeignet ist und entsprechend nachgefragt wird. Liegt der Sach- oder Vergleichswert um mehr als 20 % unter dem Ertragswert, verlangt die Verordnung eine Überprüfung der Nachhaltigkeit der angesetzten Erträge.
Prüfungstipps
- Ordne zuerst die Objektart zu, bevor du rechnest: Eigennutzung oder Vermietung, Wohnung oder Haus?
- Vergiss den Bodenwert nicht: Er wird sowohl im Ertrags- als auch im Sachwertverfahren addiert.
- Eine ewige Rente (Reinertrag / Zinssatz) ist nicht dasselbe wie der Ertragswert, weil Gebäude eine begrenzte Restnutzungsdauer haben.
- Ein höherer Liegenschaftszinssatz senkt den Ertragswert, ein Sachwertfaktor unter 1 senkt den Sachwert.
Praxisbeispiel
Frau Demir möchte ein Mehrfamilienhaus mit 30.000 € Jahresnettokaltmiete kaufen. Der Gutachter rechnet mit 20 % Bewirtschaftungskosten, 100.000 € Bodenwert, 4 % Liegenschaftszinssatz und 40 Jahren Restnutzungsdauer. Der Ertragswert liegt gerundet bei 495.855 €. Verlangt der Verkäufer 600.000 €, liegt der Preis deutlich über dem Ertragswert – ein wichtiges Signal für die Finanzierung.
MerksatzWohnung: Vergleich – Mietshaus: Ertrag – eigengenutztes Haus: Sachwert.
Quellen & Rechtsgrundlagen
- ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung)
- § 196 BauGB (Bodenrichtwerte)
- § 4 BelWertV (Verfahren)
Stand: 10/2026 · Fehler entdeckt? Nutze „Fehler melden“ unten.