11.2 Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf

Die Beleihungsgrenze

Nach § 14 PfandBG dürfen Grundpfandrechte nur bis zur Höhe der ersten 60 % des Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen genutzt werden. Diese Beleihungsgrenze trennt den erstrangigen Realkredit vom risikoreicheren Teil der Finanzierung.

Wichtig: Die Grenze verbietet nicht, mehr als 60 % zu finanzieren. Sie bestimmt nur, welcher Teil eines Darlehens pfandbrieffähig ist. Viele Banken finanzieren selbstgenutzte Wohnimmobilien bis 80 %, 90 % oder sogar 100 % des Beleihungswerts – für den Teil oberhalb der Grenze verlangen sie aber höhere Zinsen. Diesen Teil nennt man in der Praxis oft nachrangigen Teil oder Blankoanteil.

Der Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf zeigt, wie stark ein Objekt belastet ist:

Beleihungsauslauf = Darlehen (einschließlich Vorlasten) / Beleihungswert × 100 %

Vorlasten sind vorrangige Belastungen, etwa eine bestehende Grundschuld für ein älteres Darlehen. Sie werden im Verwertungsfall zuerst bedient und gehören deshalb in die Rechnung.

Lösungsweg: Auslauf mit Abschlag vom Kaufpreis

Der Unterschied zwischen 72 % und 80 % zeigt, warum du in der Prüfung genau lesen musst, auf welchen Wert sich eine Angabe bezieht.

Lösungsweg: Realkredit- und nachrangiger Teil

Auslauf und Zinskonditionen

Banken staffeln ihre Zinsen häufig nach dem Beleihungsauslauf, zum Beispiel in Stufen bis 60 %, bis 80 %, bis 90 % und darüber. Je niedriger der Auslauf, desto geringer das Ausfallrisiko und desto günstiger der Zins. Schon wenige Tausend Euro mehr Eigenkapital können den Kunden in eine bessere Stufe bringen.

Eigenkapitalbedarf ermitteln

Aus Beleihungswert und maximalem Auslauf ergibt sich das maximal mögliche Darlehen. Der Rest der Gesamtkosten muss aus Eigenkapital kommen.

Prüfungsfallen

• Beleihungsgrenze (60 % als Deckungsgrenze) und bankinterne Finanzierungsgrenze verwechseln.
• Den Auslauf auf den Kaufpreis statt auf den Beleihungswert beziehen.
• Vorlasten im Grundbuch vergessen.
• Erwerbsnebenkosten beim Eigenkapitalbedarf übersehen.

Beratung: Auslauf aktiv steuern

Der Beleihungsauslauf ist eine Stellschraube, die du gemeinsam mit dem Kunden beeinflussen kannst. Mögliche Hebel sind zusätzliches Eigenkapital (z. B. Bausparguthaben, Wertpapiere, Schenkungen), Eigenleistungen bei Neubau oder Modernisierung, sofern die Bank sie anerkennt, oder zusätzliche Sicherheiten. Umgekehrt erhöht ein Disagio den Darlehensbetrag und damit den Auslauf. Rechne dem Kunden vor, ab welchem Betrag er die nächstgünstigere Auslaufstufe erreicht, und vergleiche den Zinsvorteil mit dem Nutzen einer Liquiditätsreserve. Eine Finanzierung „auf Kante“ ohne Rücklage ist trotz besserer Zinsstufe nicht immer die beste Lösung. Dokumentiere die Abwägung im Beratungsprotokoll.