10.1 Grundschuld und Sicherungsvertrag

Die Grundschuld als Standardsicherheit

In der Immobilienfinanzierung sichern Banken ihre Darlehen fast immer mit einer Grundschuld. Sie ist ein Grundpfandrecht, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs, und berechtigt den Gläubiger, sich wegen einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück zu befriedigen – notfalls durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung (§ 1191 BGB).

Ihr zentrales Merkmal: Die Grundschuld ist nicht akzessorisch. Sie setzt keine Forderung voraus (§ 1192 Abs. 1 BGB). Sie entsteht durch Einigung und Eintragung, besteht unabhängig davon, ob und in welcher Höhe ein Darlehen ausgezahlt ist, und erlischt nicht automatisch, wenn das Darlehen getilgt ist.

Buch- oder Briefgrundschuld

Grundpfandrechte sind grundsätzlich Briefrechte. Banken lassen die Brieferteilung meist ausschließen (Buchgrundschuld, § 1116 Abs. 2 BGB). Dann wird die Grundschuld durch Einigung und Eintragung übertragen. Eine Briefgrundschuld kann außerhalb des Grundbuchs durch Briefübergabe und schriftliche Abtretung übertragen werden.

Die Grundschuldbestellung

Die Bestellung erfolgt in einer notariellen Urkunde, typischerweise mit diesen Bestandteilen:

• Grundschuldbetrag, meist in Höhe des Darlehens
• Dingliche Grundschuldzinsen (häufig 12–18 % p. a.) und ggf. eine einmalige Nebenleistung – sie erweitern den Haftungsrahmen, z. B. für Verzugsschäden und Kosten
• Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das Grundstück (§§ 794 Abs. 1 Nr. 5, 800 ZPO)
• häufig ein abstraktes Schuldanerkenntnis mit persönlicher Vollstreckungsunterwerfung
• Eintragungsbewilligung und -antrag

Der Darlehenszins steht dagegen im Darlehensvertrag. Rechenbeispiel zum Haftungsrahmen: Grundschuld 250.000 € mit 15 % Zinsen – Kapital plus zwei Jahreszinsen ergeben 250.000 + 75.000 = 325.000 €. Was die Bank tatsächlich verlangen darf, begrenzt der Sicherungsvertrag auf die gesicherte Forderung.

Sicherungsvertrag und Zweckerklärung

Weil die Grundschuld abstrakt ist, braucht es eine schuldrechtliche Verbindung zum Kredit: den Sicherungsvertrag zwischen Sicherungsgeber (Eigentümer) und Bank. Kernstück ist die Sicherungszweckerklärung: Sie legt fest, welche Forderungen die Grundschuld sichert. Das Gesetz spricht von der Sicherungsgrundschuld (§ 1192 Abs. 1a BGB).

Achtung beim Drittsicherungsgeber

Gehört das Grundstück einer anderen Person als dem Kreditnehmer – etwa der Ehefrau oder den Eltern – spricht man vom Drittsicherungsgeber. Eine formularmäßige weite Zweckerklärung ist für ihn regelmäßig überraschend (§ 305c Abs. 1 BGB). Nach der Anlassrechtsprechung des BGH sichert die Grundschuld dann nur die Forderung, die Anlass der Bestellung war. Die Grundschuld selbst bleibt wirksam.

Schutz bei Abtretung der Grundschuld

Banken verkaufen gelegentlich Kreditforderungen samt Grundschulden. Seit 2008 gilt: Einreden aus dem Sicherungsvertrag kann der Eigentümer jedem Erwerber der Sicherungsgrundschuld entgegenhalten; ein gutgläubig einredefreier Erwerb ist ausgeschlossen (§ 1192 Abs. 1a BGB). Außerdem gilt für das Grundschuldkapital eine sechsmonatige Kündigungsfrist, von der bei Sicherungsgrundschulden nicht abgewichen werden darf (§ 1193 BGB).

Nach der Tilgung: Rückgewähr und Revalutierung

Ist der Sicherungszweck endgültig weggefallen, hat der Sicherungsgeber einen Rückgewähranspruch. Er kann wählen zwischen:

1. Löschungsbewilligung – die Grundschuld wird mit Zustimmung des Eigentümers gelöscht (§ 27 GBO).
2. Abtretung an sich selbst oder einen Dritten, z. B. an die Bank einer Anschlussfinanzierung.
3. Verzicht – es entsteht eine Eigentümergrundschuld (§ 1168 BGB).

Solange die Grundschuld besteht, kann sie bei derselben Bank für neue Kredite genutzt werden, wenn der Sicherungszweck das abdeckt (Revalutierung). Das spart Notar- und Grundbuchkosten und ist ein Hauptgrund, warum Banken die Grundschuld der Hypothek vorziehen. Bei einer Umschuldung lässt sich die Grundschuld an die neue Bank abtreten – oft günstiger als eine Löschung mit Neubestellung.