10.4 Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung

Vom Zahlungsverzug zur Kündigung

Gerät ein Kunde mit seinen Raten in Rückstand, kann die Bank ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht sofort kündigen. § 498 BGB verlangt für die Gesamtfälligstellung wegen Zahlungsverzugs:

1. Der Darlehensnehmer ist mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug.
2. Der Rückstand beträgt beim Immobiliar-Verbraucherdarlehen mindestens 2,5 % des Nennbetrags (§ 498 Abs. 2 BGB). Bei 200.000 € sind das 5.000 €.
3. Die Bank hat erfolglos eine zweiwöchige Zahlungsfrist gesetzt und erklärt, dass sie bei Nichtzahlung die gesamte Restschuld verlangt.

Spätestens mit der Fristsetzung soll die Bank ein Gespräch über eine einverständliche Regelung anbieten. Für Vermittler gilt: Frühzeitig mit Kunden über Zahlungsprobleme sprechen – Stundung, Tilgungsaussetzung oder ein freihändiger Verkauf sind fast immer besser als eine Versteigerung. Zusätzlich muss die Bank das Grundschuldkapital mit sechsmonatiger Frist kündigen (§ 1193 BGB).

Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung

Jede Zwangsvollstreckung braucht drei Dinge: Titel, Klausel, Zustellung (§ 750 ZPO).

• Titel: z. B. Urteil oder vollstreckbare notarielle Urkunde (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). In der Grundschuldbestellung unterwirft sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück, die auch gegen jeden späteren Eigentümer wirkt (§ 800 ZPO). Die Bank muss also nicht klagen.
• Vollstreckungsklausel: amtliche Bestätigung der Vollstreckbarkeit.
• Zustellung des Titels an den Schuldner.

Die drei Wege der Immobiliarvollstreckung

Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung können nebeneinander betrieben werden.

Ablauf der Zwangsversteigerung

1. Anordnung durch das Vollstreckungsgericht (Amtsgericht) auf Antrag; Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch.
2. Verkehrswertfestsetzung, meist auf Basis eines Sachverständigengutachtens.
3. Versteigerungstermin mit Bietzeit.
4. Zuschlag – der Ersteher wird damit Eigentümer (§ 90 ZVG), ohne Auflassung.
5. Verteilungstermin: Der Erlös wird nach der Rangfolge verteilt.

Geringstes Gebot und Übernahmegrundsatz

Zugelassen wird nur ein Gebot, das die dem betreibenden Gläubiger vorgehenden Rechte und die Verfahrenskosten deckt (geringstes Gebot, § 44 ZVG – Deckungsgrundsatz). Rechte, die danach bestehen bleiben, übernimmt der Ersteher (§ 52 ZVG). Deshalb ist der Rang einer Grundschuld so wichtig: Eine erstrangige Bank betreibt aus der stärksten Position.

Wertgrenzen im ersten Termin

Maßgeblich ist das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts bestehen bleibender Rechte. Wird der Zuschlag aus einem dieser Gründe versagt, gelten die Grenzen im nächsten Termin nicht mehr. Prüfungsfalle: „von Amts wegen“ (5/10) und „auf Antrag“ (7/10) nicht verwechseln.

Verteilung des Erlöses

Der Versteigerungserlös wird im Verteilungstermin nach den Rangklassen des § 10 ZVG verteilt: Zuerst kommen Verfahrenskosten und bestimmte bevorrechtigte Ansprüche (z. B. Hausgeldrückstände der Wohnungseigentümergemeinschaft in begrenzter Höhe und öffentliche Grundstückslasten wie die Grundsteuer), danach die eingetragenen Rechte in ihrer Rangfolge. Für dingliche Grundschuldzinsen gilt: Laufende und bis zu zwei Jahre rückständige Zinsen teilen den Rang des Kapitals. Ein nachrangiger Gläubiger geht leer aus, wenn der Erlös schon für die vorrangigen Rechte verbraucht ist.

Was das für die Beratung bedeutet

Eine Zwangsversteigerung erzielt häufig weniger als einen freihändigen Verkauf, und die Restschuld bleibt bestehen, soweit der Erlös nicht reicht – der Kunde haftet dann persönlich weiter, oft aus dem abstrakten Schuldanerkenntnis. Eine solide Kreditwürdigkeitsprüfung, ausreichende Puffer und Absicherungen (z. B. Risikolebens- oder BU-Versicherung) sind der beste Schutz.