10.2 Hypothek und Akzessorietät

Was die Hypothek ausmacht

Die Hypothek ist wie die Grundschuld ein Grundpfandrecht in Abteilung III des Grundbuchs. Der entscheidende Unterschied: Sie wird „zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung“ bestellt (§ 1113 BGB). Sie ist also an eine Forderung gebunden – das nennt man Akzessorietät.

Akzessorietät in vier Richtungen

• Entstehung: Ohne Forderung steht die Hypothek nicht dem Gläubiger zu; solange das Darlehen nicht ausgezahlt ist, steht sie dem Eigentümer zu (§ 1163 Abs. 1 BGB).
• Umfang: Die Hypothek sichert die Forderung in ihrer jeweiligen Höhe.
• Übertragung: Forderung und Hypothek können nur zusammen übertragen werden (§ 1153 BGB).
• Erlöschen der Forderung: Mit der Tilgung geht die Hypothek auf den Eigentümer über und wird zur Eigentümergrundschuld (§§ 1163 Abs. 1 S. 2, 1177 BGB).

Außerdem kann der Eigentümer der Hypothek die Einreden des persönlichen Schuldners gegen die Forderung entgegenhalten (§ 1137 BGB), etwa eine Stundung.

Hypothek und Grundschuld im Vergleich

Für Banken ist die Grundschuld deshalb praktischer: Bei einem Annuitätendarlehen sinkt die Forderung laufend. Bei einer Hypothek würde der getilgte Teil jeweils zur Eigentümergrundschuld; eine Wiederverwendung für eine Modernisierung wäre umständlich. Die Grundschuld bleibt dagegen in voller Höhe für die Bank stehen.

Sonderformen der Hypothek

Verkehrshypothek

Der gesetzliche Normalfall. Für die Forderung kann sich ein gutgläubiger Erwerber in bestimmtem Umfang auf das Grundbuch berufen (§ 1138 BGB). Sie kann Brief- oder Buchhypothek sein.

Sicherungshypothek

Bei der Sicherungshypothek richtet sich das Recht ausschließlich nach der Forderung; der Gläubiger kann sich zum Beweis der Forderung nicht auf die Eintragung berufen (§ 1184 BGB). Ein Hypothekenbrief ist ausgeschlossen (§ 1185 BGB). Praktisch wichtig ist die Zwangssicherungshypothek: Ein Gläubiger mit Vollstreckungstitel lässt sie im Rahmen der Zwangsvollstreckung eintragen (ab einem Betrag von mehr als 750 €, § 866 Abs. 3 ZPO).

Höchstbetragshypothek

Hier wird nur der Höchstbetrag eingetragen, bis zu dem das Grundstück haftet; die tatsächliche Forderung wird später festgestellt (§ 1190 BGB). Zinsen sind im Höchstbetrag enthalten, und sie gilt kraft Gesetzes als Sicherungshypothek. Früher wurde sie für Kontokorrentkredite verwendet – heute übernimmt das meist die Grundschuld mit weiter Zweckerklärung.

Bedeutung für deine Beratung

Hypotheken begegnen dir heute vor allem als Altrechte in Grundbüchern oder als Zwangssicherungshypotheken. Wenn ein Kunde ein Objekt mit alter Hypothek kauft, ist zu klären, ob die Forderung getilgt ist und eine Löschung erfolgen kann. Umgangssprachlich sagen viele Kunden „Hypothek“, wenn sie eine Baufinanzierung meinen – im Gespräch klärst du die Begriffe, in der Prüfung musst du sie sauber trennen.

Alte Rechte und Rang

Für die finanzierende Bank ist der Rang ihres Grundpfandrechts entscheidend. Stehen vor ihr noch Hypotheken oder Grundschulden, die wirtschaftlich erledigt sind, müssen diese gelöscht werden oder im Rang zurücktreten. Bei einer Eigentümergrundschuld aus einer getilgten Hypothek kann der Eigentümer selbst die Löschung bewilligen. Nachrangige Gläubiger lassen sich zudem häufig einen Löschungsanspruch bzw. die Rückgewähransprüche aus vorrangigen Rechten abtreten, damit frei werdende Rangstellen nicht anderweitig genutzt werden. Im Kaufvertrag regelt der Notar, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn die Löschung der nicht übernommenen Rechte gesichert ist.