9.1 Kreditfähigkeit, Kreditwürdigkeit und die gesetzliche Kreditwürdigkeitsprüfung

Zwei Begriffe, die du nicht verwechseln darfst

In der Prüfung tauchen Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit fast immer gemeinsam auf – und werden in Antwortoptionen gern vertauscht. Die Kreditfähigkeit ist die rechtliche Seite: Kann die Person oder Gesellschaft überhaupt wirksam einen Kreditvertrag schließen? Die Kreditwürdigkeit ist die wirtschaftliche und persönliche Seite: Wird der Kunde den Kredit voraussichtlich vertragsgemäß zurückzahlen?

Kreditfähigkeit

Bei natürlichen Personen knüpft die Kreditfähigkeit an die Geschäftsfähigkeit an (§§ 104 ff. BGB). Volljährige sind grundsätzlich unbeschränkt geschäftsfähig. Minderjährige ab sieben Jahren sind beschränkt geschäftsfähig: Für einen Darlehensvertrag brauchen sie die Mitwirkung ihrer gesetzlichen Vertreter, und Kreditaufnahmen sind zusätzlich familiengerichtlich genehmigungsbedürftig. Bei Betreuten kann ein Einwilligungsvorbehalt bestehen. Juristische Personen (z. B. GmbH) sind rechtsfähig und handeln durch ihre Organe; hier prüfst du Vertretungsbefugnis und Registerauszug. Bei Ehepaaren und Erbengemeinschaften achtest du darauf, wer Eigentümer wird und wer unterschreiben muss.

Kreditwürdigkeit (Bonität)

Die Kreditwürdigkeit hat zwei Dimensionen:

• Persönliche Kreditwürdigkeit: Zuverlässigkeit, bisheriges Zahlungsverhalten (z. B. SCHUFA), berufliche Qualifikation, Stabilität des Arbeitsverhältnisses, Lebenssituation.
• Materielle (wirtschaftliche) Kreditwürdigkeit: Einkommen, Vermögen, bestehende Verpflichtungen und die daraus folgende Kapitaldienstfähigkeit.

Sicherheiten wie eine Grundschuld verbessern die Position der Bank im Ausfall, sie ersetzen aber keine Kreditwürdigkeit. Genau das schreibt das Gesetz für Immobiliardarlehen ausdrücklich fest.

Die gesetzliche Kreditwürdigkeitsprüfung

Nach § 505a Abs. 1 BGB muss der Darlehensgeber vor Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit prüfen. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf er den Vertrag nur schließen, wenn sich aus der Prüfung ergibt, dass es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen wird. Für Allgemein-Verbraucherdarlehen galt bisher der mildere Maßstab „keine erheblichen Zweifel“; mit der Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie (EU) 2023/2225 ab 20.11.2026 wird auch dort eine positive Wahrscheinlichkeitsprognose verlangt. Für deine Prüfung zum Immobiliardarlehen bleibt es beim Wahrscheinlichkeitsmaßstab.

Wird der Nettodarlehensbetrag nach Vertragsschluss deutlich erhöht, ist die Kreditwürdigkeit auf aktualisierter Grundlage neu zu prüfen (§ 505a Abs. 2 BGB). Für Kreditinstitute enthält § 18a KWG parallele aufsichtsrechtliche Pflichten.

Worauf die Prüfung beruhen muss

§ 505b Abs. 2 BGB verlangt eine sorgfältige Prüfung auf Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen. Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Immobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass die Immobilie im Wert steigt – Ausnahme: Das Darlehen dient dem Bau oder der Renovierung.

Der Darlehensgeber ermittelt die Informationen aus internen oder externen Quellen, zu denen auch die Angaben des Kunden gehören, und überprüft sie erforderlichenfalls anhand unabhängig nachprüfbarer Unterlagen (§ 505b Abs. 3 BGB). Er muss die Verfahren und Angaben, auf die sich die Prüfung stützt, festlegen, dokumentieren und aufbewahren (§ 505b Abs. 4 BGB).

Konkretisierung durch die ImmoKWPLV

Die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) beschreibt, wie die Prognose aussehen soll. Wichtig für dich:

• Der Prognosezeitraum orientiert sich an der Vertragslaufzeit; ein nach der Lebenserfahrung anzunehmender Verlauf darf unterstellt werden.
• Wahrscheinliche negative Ereignisse sind zu berücksichtigen, etwa ein Renteneintritt während der Laufzeit oder eine höhere Rate nach Ablauf der Zinsbindung.
• Unwahrscheinliche Ereignisse zählen nur bei konkreten Anhaltspunkten.
• Bei Wohnimmobilien darf der Immobilienwert nur als zusätzliches Merkmal herangezogen werden.

Was passiert bei einem Verstoß?

§ 505d BGB sieht zivilrechtliche Folgen vor, wenn der Darlehensgeber gegen die Prüfungspflicht verstößt:

Die Folgen treten nicht ein, wenn der Vertrag auch bei ordnungsgemäßer Prüfung hätte geschlossen werden dürfen. Sie greifen außerdem nicht, wenn der Kunde vorsätzlich oder grob fahrlässig falsche Angaben gemacht oder Informationen vorenthalten hat (§ 505d Abs. 3 BGB).

Deine Rolle als Vermittler

Die Prüfungspflicht trifft den Darlehensgeber. Du trägst aber entscheidend dazu bei, dass vollständige und richtige Informationen vorliegen: Du erhebst die Kundensituation, sammelst Unterlagen, erklärst dem Kunden, warum ehrliche Angaben in seinem eigenen Interesse liegen, und empfiehlst keine Finanzierung, die erkennbar nicht tragbar ist.