9.3 Einkommensnachweise und Unterlagen

Warum Nachweise so wichtig sind

Der Darlehensgeber muss die Angaben des Kunden erforderlichenfalls anhand unabhängig nachprüfbarer Unterlagen überprüfen (§ 505b Abs. 3 BGB). Für dich als Vermittler bedeutet das: Je vollständiger und sauberer die Unterlagen sind, desto schneller und sicherer läuft die Kreditentscheidung. Unvollständige Unterlagen sind einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen.

Nachweise nach Kundengruppen

Angestellte

Die monatliche Abrechnung zeigt das laufende Netto. Die Dezemberabrechnung oder die Lohnsteuerbescheinigung zeigt die kumulierten Jahreswerte – also auch, ob Weihnachts- und Urlaubsgeld regelmäßig gezahlt werden. Liegt eine Probezeit oder Befristung vor, verlangen viele Banken eine Arbeitgeberbestätigung oder akzeptieren den Fall nur, wenn der Kunde lückenlos in derselben Branche beschäftigt war. Das ist bankinterne Risikopolitik, kein gesetzliches Verbot.

Selbstständige

Bei Selbstständigen schwankt das Einkommen. Banken betrachten deshalb mehrere Jahre und bilden häufig einen Durchschnitt; bei rückläufiger Entwicklung setzen sie teils auch den niedrigsten Wert an. Die aktuelle BWA zeigt, ob sich das laufende Jahr ähnlich entwickelt. Achte darauf, dass in der Haushaltsrechnung Kranken- und Pflegeversicherung, Altersvorsorge und Steuervorauszahlungen berücksichtigt werden – sie werden nicht wie bei Angestellten automatisch vom Gehalt abgezogen.

Rentner und künftige Rentner

Bei Rentnern belegt der Rentenbescheid die Einkünfte. Bei Kunden, die während der Laufzeit in Rente gehen, ist der Einkommensrückgang nach der ImmoKWPLV als wahrscheinliches Ereignis zu berücksichtigen. Hier helfen Renteninformationen der Deutschen Rentenversicherung und Nachweise über Betriebsrenten.

Wie Banken Einkommen gewichten

Für die Kapitaldienstfähigkeit zählt nachhaltiges Einkommen. Banken unterscheiden typischerweise:

• Voll angerechnet: unbefristetes Grundgehalt nach der Probezeit, Beamtenbezüge, gesetzliche Renten.
• Mit Abschlag oder unter Bedingungen: Mieteinnahmen (Abschlag für Leerstand und Instandhaltung), variable Boni, Überstunden, Provisionen, Nebentätigkeiten – meist nur bei mehrjährigem Nachweis.
• Zeitlich begrenzt: Kindergeld (endet), Unterhalt für Kinder, Elterngeld. Banken prüfen, ob diese Einnahmen über einen relevanten Zeitraum fließen.

Die Abschläge sind bankindividuell. Als Vermittler kennst du die Richtlinien deiner Bankpartner und wählst die Bank, deren Bewertung zur Situation des Kunden passt.

Weitere Unterlagen

• Identität: gültiger Ausweis (auch für die geldwäscherechtliche Identifizierung).
• Selbstauskunft mit Angaben zu Familie, Beruf, Einnahmen, Ausgaben und Vermögen.
• Eigenkapitalnachweise: Kontoauszüge, Depotauszüge, Bausparkontoauszüge, ggf. Schenkungsnachweise.
• Verpflichtungen: Kreditverträge mit Restschuld und Rate, Leasingverträge, Unterhaltsverpflichtungen.
• Objektunterlagen: Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, bei Wohnungseigentum Teilungserklärung und Protokolle.

Eine gute Vorbereitung ist ein Qualitätsmerkmal deiner Beratung: Kunden schätzen eine klare Checkliste, die Bank eine vollständige Akte.

Besondere Lebenssituationen

Einige Situationen solltest du im Erstgespräch aktiv abfragen, weil sie das anrechenbare Einkommen verändern:

• Elternzeit: Während des Elterngeldbezugs sinkt das Einkommen. Banken wollen wissen, wann und in welchem Umfang die Rückkehr in den Beruf geplant ist, oft mit Arbeitgeberbestätigung.
• Kurzarbeit oder Arbeitgeberwechsel: Aktuelle Abrechnungen bilden dann nicht das dauerhafte Einkommen ab; frühere Abrechnungen und der neue Arbeitsvertrag helfen bei der Einordnung.
• Gesellschafter-Geschäftsführer: Neben den Gehaltsabrechnungen verlangen Banken häufig auch die Jahresabschlüsse der Gesellschaft, weil das Gehalt von deren wirtschaftlicher Lage abhängt.
• Einkommen in Fremdwährung: Wechselkursschwankungen sind ein Risiko; hier gelten bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen besondere Schutzregeln für Fremdwährungskredite.

Typische Fehler sind veraltete Unterlagen, fehlende Seiten, nicht genannte Verpflichtungen (z. B. ein vergessener Leasingvertrag) und Angaben in der Selbstauskunft, die nicht zu den Kontoauszügen passen. Prüfe die Unterlagen deshalb vor der Einreichung auf Plausibilität.