9.4 Haushaltsrechnung, Kapitaldienstfähigkeit und Tragbarkeit

Aufbau der Haushaltsrechnung

Die Haushaltsrechnung ist das wichtigste Werkzeug, um die Kapitaldienstfähigkeit zu beurteilen: Kann der Kunde Zins und Tilgung dauerhaft aus seinem laufenden Einkommen leisten? Sie bildet den Zustand nach der Finanzierung ab.

Bei einem Kauf zur Eigennutzung entfällt die bisherige Miete. Dafür kommen Nebenkosten, Instandhaltung bzw. bei Wohnungseigentum das Hausgeld hinzu. Bei Neubau oder Sanierung kann es eine Phase mit Doppelbelastung geben: Miete und Bereitstellungs- oder Bauzeitzinsen fallen gleichzeitig an.

Kapitaldienst berechnen

Beim Annuitätendarlehen ergibt sich die Rate aus Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 12. Beispiel: 300.000 € × (3,6 % + 2 %) = 16.800 € p. a., also 1.400 € pro Monat. Davon entfallen im ersten Monat 900 € auf Zinsen und 500 € auf Tilgung.

Tragbarkeit beurteilen

Tragbar ist eine Finanzierung, wenn der frei verfügbare Betrag die Rate deckt und eine Reserve bleibt. Viele Banken arbeiten mit einer internen Faustregel, etwa einem Puffer von rund 10 % des Nettoeinkommens oder einem festen Mindestbetrag von einigen hundert Euro. Das ist keine gesetzliche Vorgabe, sondern bankinterne Risikopolitik. Die Reserve fängt unvorhergesehene Ausgaben ab: Reparaturen, Nebenkostennachzahlungen, ein neues Auto.

Beispielrechnung

1. Einnahmen: Nettogehälter 4.200 € + Kindergeld 259 € = 4.459 €
2. Lebenshaltung (Pauschale inkl. Bewirtschaftung): 1.900 €
3. Verpflichtungen: Leasing 300 €, Versicherungen 150 €
4. Frei verfügbar: 4.459 − 1.900 − 300 − 150 = 2.109 €
5. Geplante Rate 1.700 € → Reserve 409 € (rund 9 % des Nettoeinkommens von 4.459 €)

Ergebnis: knapp, aber vertretbar – je nach Bankrichtlinie. Würde der Leasingvertrag in einem Jahr auslaufen, verbessert sich die Situation; soll ein zweites Kind kommen, verschlechtert sie sich.

Vorausschauend prüfen

Die ImmoKWPLV verlangt, wahrscheinliche negative Ereignisse einzubeziehen. Typisch sind:

• Zinsänderungsrisiko: Nach Ende der Zinsbindung kann der Zins höher sein. Ein Stresstest rechnet die Anschlussrate z. B. mit 5 % Zins: Restschuld 220.000 € × (5 % + 2 %) / 12 = 1.283,33 €.
• Ruhestand: Sinkt das Einkommen während der Laufzeit, muss die Restschuld bis dahin entsprechend niedrig sein.
• Wegfall zeitlich begrenzter Einnahmen: Kindergeld, Elterngeld, befristete Zulagen.
• Familienplanung, Elternzeit, Teilzeit: im Gespräch offen ansprechen.

Tragbarkeit verbessern

• Mehr Eigenkapital → geringeres Darlehen, niedrigere Rate.
• Bestehende Kredite ablösen → weniger Verpflichtungen.
• Niedrigere Tilgung → niedrigere Rate, aber längere Laufzeit und höhere Restschuld nach der Zinsbindung.
• Förderdarlehen (z. B. KfW) oder günstigeres Objekt.

Wichtig: Positionen „schönzurechnen“ (z. B. Lebenshaltung zu niedrig ansetzen) schadet dem Kunden und widerspricht einer ordnungsgemäßen Prüfung. Eine nicht tragbare Finanzierung solltest du nicht empfehlen.

Typische Prüfungsfallen bei Rechenaufgaben

• Jahres- und Monatswerte: Die Annuität wird als Jahresbetrag berechnet und erst dann durch 12 geteilt.
• Vollständigkeit: Kindergeld, Unterhalt oder Nebeneinkünfte gehören auf die Einnahmenseite, Leasing, Unterhaltszahlungen und Versicherungen auf die Ausgabenseite – jede Position zählt.
• Bezugsgröße des Puffers: Wird nach einem Prozentsatz des Nettoeinkommens gefragt, teilst du die Reserve durch das Nettoeinkommen, nicht durch den frei verfügbaren Betrag.
• Wegfallende Ausgaben: Die bisherige Miete ist nach dem Einzug keine Ausgabe mehr – sie wird aber auch nicht zur Einnahme.
• Zins- und Tilgungsanteil: Im ersten Monat ist der Zinsanteil Restschuld × Sollzins / 12; der Rest der Rate ist Tilgung.