3.1 Grundstück, Wohnungseigentum und Erbbaurecht

Was ist ein Grundstück?

Im Alltag meint man mit Grundstück die Fläche, auf der ein Haus steht. Rechtlich ist ein Grundstück ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts unter einer eigenen laufenden Nummer gebucht ist. Davon zu unterscheiden ist das Flurstück: die kleinste Vermessungseinheit des Liegenschaftskatasters. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.

Zum Grundstück gehören seine wesentlichen Bestandteile, vor allem die fest verbundenen Gebäude (§ 94 BGB). Wesentliche Bestandteile können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein (§ 93 BGB). Für dich heißt das: Wer das Grundstück kauft, erwirbt das Haus automatisch mit, und eine Grundschuld am Grundstück erfasst auch das Gebäude. Zubehör (§ 97 BGB), etwa bestimmte Einrichtungen, ist dagegen eine eigenständige bewegliche Sache, die im Zweifel mitverkauft wird.

Mehrere Grundstücke in einem Kauf

Häufig umfasst ein Kauf mehrere laufende Nummern, zum Beispiel Haus und separates Garagenflurstück. Prüfe im Grundbuchauszug, ob alle Nummern im Kaufvertrag stehen und ob die Bank eine Gesamtgrundschuld an allen Grundstücken verlangt.

Wohnungseigentum nach dem WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz ermöglicht Eigentum an einzelnen Wohnungen. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen spricht man von Teileigentum.

Begründet wird Wohnungseigentum durch vertragliche Einräumung (§ 3 WEG) oder durch Teilungserklärung des Eigentümers (§ 8 WEG). Für jede Einheit wird ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt. Die Gemeinschaftsordnung regelt Nutzung, Kostenverteilung und gegebenenfalls Zustimmungserfordernisse bei Veräußerung (§ 12 WEG).

Worauf du bei der ETW-Finanzierung achtest

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
• Höhe des Hausgelds und der Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage)
• Protokolle der Eigentümerversammlungen, insbesondere beschlossene Sonderumlagen
• Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung

Das Hausgeld gehört in die Haushaltsrechnung. Eine anstehende Dachsanierung kann den Kunden über eine Sonderumlage stark belasten, auch wenn die Wohnung selbst in gutem Zustand ist.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG). Das Gebäude gehört dem Erbbauberechtigten, das Grundstück bleibt beim Grundstückseigentümer, häufig Kommunen, Kirchen oder Stiftungen. Als Gegenleistung zahlt der Erbbauberechtigte meist einen Erbbauzins.

• Das Erbbaurecht wird in Abteilung II des Grundstücksgrundbuchs eingetragen, und zwar nur zur ausschließlich ersten Rangstelle (§ 10 ErbbauRG).
• Für das Recht wird ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt (§ 14 ErbbauRG). Dort wird die Grundschuld der Bank eingetragen.
• Oft ist vereinbart, dass Veräußerung und Belastung die Zustimmung des Grundstückseigentümers brauchen (§ 5 ErbbauRG).
• Ein Heimfall kann vereinbart werden, z. B. bei erheblichem Zinsrückstand (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG).
• Erlischt das Recht durch Zeitablauf, ist grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten (§ 27 ErbbauRG).

Für die Finanzierung zählen vor allem die Restlaufzeit (sie sollte die Darlehenslaufzeit deutlich übersteigen), die Höhe und Anpassung des Erbbauzinses und eventuelle Zustimmungsvorbehalte. Der Erbbauzins ist eine laufende Belastung, die du in der Haushaltsrechnung berücksichtigst. Vorteil für den Kunden: Er muss das Grundstück nicht kaufen, sodass Kaufpreis und Grunderwerbsteuer geringer ausfallen.