3.2 Kaufvertrag, Notar und Eigentumsübertragung

Die Form: notarielle Beurkundung

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Beurkundet werden müssen alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zum Vertrag gehören, also auch Inventar, Übergabetermin oder Sonderabsprachen. Fehlt die Form, ist der Vertrag nichtig (§ 125 BGB).

Der Notar ist neutral. Er belehrt beide Seiten über die rechtliche Tragweite, versendet den Entwurf bei Verbraucherverträgen in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung (§ 17 Abs. 2a BeurkG) und kümmert sich um den Vollzug. Den wirtschaftlichen Sinn des Kaufs prüft er nicht.

Heilung

Ein formnichtiger Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn Auflassung und Eintragung erfolgen (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB). Ein klassischer Prüfungsfall ist der Schwarzkauf: Der beurkundete niedrigere Preis ist ein Scheingeschäft (§ 117 BGB), der gewollte höhere Preis formnichtig. Solche Gestaltungen sind für jede seriöse Finanzierung ausgeschlossen.

Trennungsprinzip: Verpflichtung und Verfügung

Der Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer, Eigentum zu verschaffen, und den Käufer, den Preis zu zahlen. Das Eigentum selbst geht erst durch das dingliche Geschäft über: Einigung (Auflassung) plus Eintragung im Grundbuch (§§ 873, 925 BGB). Die Auflassung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einem Notar erklärt werden; Vertretung ist möglich. Sie wird meist bereits im Kaufvertrag mitbeurkundet.

Ablauf in der Praxis

1. Finanzierungszusage einholen, dann Beurkundung des Kaufvertrags mit Auflassung und Belastungsvollmacht.
2. Notar beantragt die Auflassungsvormerkung und holt Genehmigungen, Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde (§ 24 ff. BauGB) und Löschungsunterlagen ein.
3. Bestellung und Eintragung der Grundschuld der finanzierenden Bank aufgrund der Belastungsvollmacht.
4. Fälligkeitsmitteilung des Notars an den Käufer.
5. Zahlung des Kaufpreises, meist direkt durch die Bank, teilweise an abzulösende Gläubiger des Verkäufers.
6. Besitzübergang mit Übergang von Nutzen und Lasten, häufig nach Zahlung.
7. Nach Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG): Eigentumsumschreibung, Löschung der Vormerkung und alter Rechte.

Die Auflassungsvormerkung

Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung (§ 883 BGB). Verfügungen, die der Verkäufer danach trifft, etwa ein Weiterverkauf oder eine neue Grundschuld, sind gegenüber dem Käufer insoweit unwirksam, als sie seinen Anspruch beeinträchtigen. Der Rang des später eingetragenen Eigentums bestimmt sich nach der Vormerkung. Außerdem ist die Vormerkung insolvenzfest (§ 106 InsO).

Fälligkeitsvoraussetzungen

Üblicherweise wird der Kaufpreis erst fällig, wenn

• die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
• die Lastenfreistellung gesichert ist (Löschungsbewilligungen der Gläubiger des Verkäufers liegen vor, ggf. unter Treuhandauflagen),
• erforderliche Genehmigungen vorliegen (z. B. Verwalterzustimmung bei WEG nach § 12 WEG, wenn vereinbart),
• die Gemeinde erklärt hat, ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht auszuüben.

Für dich als Vermittler bedeutet das: Die Auszahlungsvoraussetzungen der Bank (eingetragene oder gesicherte Grundschuld) und die Fälligkeit des Kaufpreises müssen zeitlich zusammenpassen. Wenn die Bank erst nach Eintragung der Grundschuld auszahlt, der Kaufpreis aber schon fällig ist, droht Verzug.

Belastungsvollmacht

Weil der Käufer bei Auszahlung noch nicht Eigentümer ist, bevollmächtigt ihn der Verkäufer im Kaufvertrag, Grundschulden zugunsten der finanzierenden Bank zu bestellen. Üblich ist eine eingeschränkte Zweckbestimmung: Bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung sichert die Grundschuld nur die tatsächlich an den Verkäufer gezahlten Beträge.

Prüfungsfalle: Besitz, Nutzen und Lasten gehen meist mit der Kaufpreiszahlung über, das Eigentum aber erst Wochen später mit der Umschreibung im Grundbuch.