3.4 Bauträgerkauf und MaBV

Was ist ein Bauträgervertrag?

Beim Bauträgervertrag verpflichtet sich der Unternehmer, ein Haus oder eine Wohnung zu errichten oder umzubauen, und zugleich, dem Erwerber das Eigentum am Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen bzw. zu übertragen (§ 650u Abs. 1 BGB). Wegen der Grundstücksübertragung ist der gesamte Vertrag einschließlich Baubeschreibung notariell zu beurkunden.

Abzugrenzen ist der Verbraucherbauvertrag: Der Kunde besitzt das Grundstück bereits und beauftragt nur die Errichtung. Hier genügt Textform (§ 650i BGB), und es gibt keine Grundstücksübertragung.

Schutz durch die MaBV

Der Erwerber zahlt beim Bauträgerkauf bereits während der Bauphase, ohne schon Eigentümer zu sein. Die Makler- und Bauträgerverordnung verhindert, dass er Geld verliert, wenn der Bauträger scheitert. Nach § 3 Abs. 1 MaBV darf der Bauträger Zahlungen erst entgegennehmen, wenn insbesondere

• der Vertrag wirksam ist und erforderliche Genehmigungen vorliegen,
• eine Vormerkung für den Erwerber im Grundbuch eingetragen ist,
• die Freistellung von nicht zu übernehmenden Grundpfandrechten gesichert ist (meist durch eine Freistellungserklärung der Bank, die den Bauträger global finanziert),
• die Baugenehmigung erteilt ist bzw. nach Landesrecht als erteilt gilt oder mit dem Bau begonnen werden darf.

Statt dieser Sicherungen kann der Bauträger nach § 7 MaBV Sicherheit leisten, typischerweise durch eine Bürgschaft eines Kreditinstituts. Die Vorschriften sind zugunsten des Erwerbers zwingend (§ 12 MaBV).

Der Ratenplan

Die Vertragssumme darf nur nach Baufortschritt und in höchstens sieben Teilbeträgen verlangt werden (§ 3 Abs. 2 MaBV). Die MaBV gibt Prozentsätze für Bauabschnitte vor, die zu Raten zusammengefasst werden.

Rechenbeispiel: Bei 400.000 € beträgt die erste Rate 120.000 €. Die Restsumme ist 280.000 €; davon entfallen 40 % = 112.000 € auf den Rohbau.

Was das für die Finanzierung bedeutet

Die Bank zahlt das Darlehen in Teilbeträgen aus, sobald der Bauträger eine Rate anfordert und der Bautenstand bestätigt ist. Daraus ergeben sich typische Beratungsthemen:

• Bereitstellungszinsen: Nach einer zinsfreien Zeit werden für nicht abgerufene Beträge oft Zinsen berechnet. Eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit kann wertvoll sein.
• Doppelbelastung: Während der Bauzeit zahlt der Kunde Miete und Zinsen bzw. Raten.
• Eigenkapitaleinsatz: Banken verlangen meist, dass das Eigenkapital vor dem Darlehen eingesetzt wird.
• Bauzeitverzögerung und Insolvenz: Die MaBV sichert Zahlungen ab, schützt aber nicht vor Verzug und Mehrkosten.
• Abnahme: Mit ihr beginnt grundsätzlich die fünfjährige Verjährung für Mängel am Bauwerk (§ 634a BGB). Bekannte Mängel müssen vorbehalten werden (§ 640 Abs. 3 BGB).

Checkliste für dein Beratungsgespräch

• Liegt der Vertragsentwurf mit Baubeschreibung und Ratenplan vor, und entspricht der Plan der MaBV?
• Ist der voraussichtliche Fertigstellungstermin verbindlich vereinbart?
• Wie lang ist die bereitstellungszinsfreie Zeit im Vergleich zur geplanten Bauzeit?
• Kann der Kunde Miete und Zinszahlungen während der Bauzeit parallel tragen?
• Sind Sonderwünsche und deren Kosten im Finanzierungsbedarf enthalten?

Prüfungsfalle: Ab der zweiten Rate beziehen sich die Prozentsätze der MaBV auf die restliche Vertragssumme, nicht auf den Gesamtpreis.