3.3 Maklerrecht und Erwerbsnebenkosten

Der Maklervertrag

Nach § 652 BGB erhält der Makler seinen Lohn, wenn ein Maklervertrag besteht, er eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht hat, der Hauptvertrag (hier: der Kaufvertrag) wirksam zustande kommt und dieser auf der Maklerleistung beruht (Kausalität). Der Maklerlohn ist also erfolgsabhängig: Besichtigungen oder Exposés allein begründen keinen Anspruch. Wird der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, entsteht der Anspruch erst mit Eintritt der Bedingung.

Sonderregeln für Wohnungen und Einfamilienhäuser

Seit Ende 2020 gelten besondere Vorschriften für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser (§§ 656a–656d BGB):

Die Teilungsregeln schützen den Verbraucher als Käufer. Kauft eine GmbH oder handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, gelten sie nicht. Für dich ist wichtig: Die Maklerkosten des Käufers müssen im Finanzierungsplan stehen, und du solltest prüfen, ob die vereinbarte Verteilung zulässig ist.

Erwerbsnebenkosten im Überblick

Grunderwerbsteuer

Sie fällt bei fast jedem Erwerb eines inländischen Grundstücks an. Das GrEStG sieht 3,5 % vor, die Länder dürfen einen eigenen Satz festlegen; die Spanne liegt derzeit etwa bei 3,5 % bis 6,5 %. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also vor allem der Kaufpreis. Angemessen bewertete bewegliche Gegenstände (z. B. gebrauchte Einbauküche) können herausgerechnet werden. Steuerschuldner sind beide Parteien, vertraglich übernimmt sie meist der Käufer. Ohne Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit keine Eigentumsumschreibung.

Notar und Grundbuch

Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Geschäftswert ab. Zusammen mit den Grundbuchkosten für Vormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuld rechnet man als Faustwert mit etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.

Maklerprovision

Die Höhe ist frei verhandelbar und regional unterschiedlich. Häufig sind 3 % bis 3,57 % inklusive Umsatzsteuer je Seite.

Rechenschema

1. Kaufpreis feststellen und ggf. bewegliches Inventar abziehen (für die Grunderwerbsteuer).
2. Grunderwerbsteuer = Bemessungsgrundlage × Landessteuersatz.
3. Notar/Grundbuch = Kaufpreis × angenommener Prozentsatz.
4. Maklerprovision = Kaufpreis × Käuferanteil.
5. Summe = Erwerbsnebenkosten; zum Kaufpreis addieren = Gesamtkosten des Erwerbs.

Banken finanzieren Nebenkosten ungern, weil sie keinen Gegenwert im Beleihungswert schaffen. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten führt zu einem hohen Beleihungsauslauf und meist zu höheren Zinsen. Deshalb ist die Frage, ob das Eigenkapital mindestens die Nebenkosten deckt, ein Standardpunkt im Beratungsgespräch.

Weitere Kosten rund um den Erwerb

Neben den klassischen Erwerbsnebenkosten fallen oft weitere einmalige Ausgaben an, die du im Gespräch abfragen solltest: Umzug, Renovierung vor dem Einzug, Küche, eventuell ein Gutachten oder Gebühren für Grundbuchauszüge. Sie gehören nicht zu den Erwerbsnebenkosten im engeren Sinn, erhöhen aber den Gesamtbedarf. Laufende Kosten wie Grundsteuer, Hausgeld oder Versicherungen gehören dagegen in die Haushaltsrechnung.

Typische Prüfungsfallen

• Der Grunderwerbsteuersatz wird im Sachverhalt vorgegeben. Rechne nie mit einem „gefühlten“ Satz.
• Bei Doppeltätigkeit des Maklers zahlt der Verbraucher-Käufer nur seinen Anteil, nicht die Gesamtprovision.
• Inventar mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nur, wenn es beweglich und angemessen bewertet ist.
• Die Halbteilung gilt nicht für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke ohne Einfamilienhaus oder gewerbliche Käufer.