8.3 Forward-Darlehen, variable Darlehen, Cap-Darlehen und Prolongation

Definition

Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, dessen Konditionen heute festgelegt werden, das aber erst nach einer Vorlaufzeit ausgezahlt wird – typischerweise zur Ablösung eines Darlehens am Ende der Zinsbindung. Ein variables Darlehen hat keinen festen Zins; er wird regelmäßig an einen Referenzzins angepasst. Ein Cap-Darlehen ist ein variables Darlehen mit vertraglicher Zinsobergrenze. Die Prolongation ist die Fortführung eines Darlehens beim bisherigen Darlehensgeber nach Ablauf der Zinsbindung.

Funktionsweise

Forward-Darlehen

Die Bank kalkuliert den heutigen Zins für eine sofortige Auszahlung und schlägt für jeden Monat Vorlaufzeit einen kleinen Aufschlag auf. Vorlaufzeiten bis etwa 60 Monate sind üblich. Der Vertrag ist bindend: Nimmt der Kunde das Darlehen nicht ab, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen.

Variables Darlehen und Cap

Der Zins setzt sich aus Referenzzins (häufig 3-Monats-Euribor) und Marge zusammen und wird z. B. vierteljährlich angepasst. Der Darlehensnehmer kann nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Beim Cap-Darlehen gilt: Zins = Referenzzins + Marge, höchstens aber der Cap. Fällt der Referenzzins, profitiert der Kunde.

Prolongation

Einige Monate vor Zinsbindungsende schickt die Bank ein Prolongationsangebot. Grundschuld und Vertragsbeziehung bleiben bestehen; es fallen keine Notar- oder Grundbuchkosten an.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Der Forward-Aufschlag ist eine Art Versicherungsprämie. Er lohnt sich rückblickend nur, wenn der Marktzins zum Auszahlungstermin höher liegt als der vereinbarte Forward-Zins. Niemand kann das sicher vorhersagen. Für Kunden mit knappem Budget steht deshalb die Planungssicherheit im Vordergrund, nicht die Spekulation auf den günstigsten Zins. Viele Banken bieten auch eine aufschlagsfreie Vorlaufzeit von einigen Monaten an.

Neben Cap und Floor gibt es den Collar, eine Kombination aus Ober- und Untergrenze: Der Zins schwankt nur innerhalb eines Korridors. Dafür kann die Prämie geringer ausfallen, weil der Kunde auf Zinssenkungen unter den Floor verzichtet.

Vorteile

• Forward: Schutz vor steigenden Zinsen, frühe Planungssicherheit.
• Variabel: hohe Flexibilität, Sondertilgung bzw. Ablösung jederzeit mit drei Monaten Frist, Umstieg in Festzins möglich.
• Cap: Flexibilität mit begrenztem Zinsrisiko.
• Prolongation: einfach, schnell, ohne Kosten für Grundschuld und meist ohne neue umfangreiche Prüfung.

Nachteile

• Forward: Zinsaufschlag, Abnahmepflicht, kein Vorteil bei sinkenden Zinsen.
• Variabel: volles Zinsänderungsrisiko, schwankende Rate.
• Cap: Cap-Prämie bzw. Zinsaufschlag; Obergrenze liegt oft über heutigen Festzinsen.
• Prolongation: Angebot kann über Marktniveau liegen, wenn der Kunde nicht vergleicht.

Geeignete und ungeeignete Kunden

Forward passt zu Kunden, deren Zinsbindung in einigen Jahren endet, die steigende Zinsen befürchten und eine sichere Kalkulation brauchen. Ungeeignet für Kunden, die noch nicht wissen, ob sie die Immobilie behalten.

Variable und Cap-Darlehen eignen sich als Übergang, z. B. bei erwartetem Verkaufserlös, Erbschaft oder Abfindung, und für risikobereite Kunden mit Reserven. Ungeeignet sind sie für Haushalte mit knappem Budget, die eine Zinserhöhung nicht verkraften.

Die Prolongation passt zu Kunden mit wenig Aufwandstoleranz oder schwieriger Bonität – aber nur nach Vergleich.

Rechenbeispiel

Forward: Sofortzins 3,40 %, Aufschlag 0,02 Prozentpunkte pro Monat, Vorlauf 24 Monate: 3,40 % + 0,48 = 3,88 %. Bei 200.000 € Restschuld kostet die Absicherung anfänglich rund 960 € Zinsen pro Jahr mehr – sie lohnt sich, wenn der Marktzins bis zur Auszahlung um mehr als 0,48 Prozentpunkte steigt.

Cap: Euribor 2,8 % + Marge 1,5 % = 4,3 %; Cap 4,0 % → der Kunde zahlt 4,0 %.

Prüfungsfallen

• Das Forward-Darlehen ist kein Optionsrecht – es besteht Abnahmepflicht.
• Variable Darlehen: drei Monate Kündigungsfrist; die Sechs-Monats-Frist nach zehn Jahren gilt für Festzinsdarlehen.
• Cap = Obergrenze, Floor = Untergrenze.
• Prolongation = gleiche Bank; Umschuldung = neue Bank.