8.1 Annuitätendarlehen, Sondertilgung und Volltilger

Definition

Beim Annuitätendarlehen zahlt der Darlehensnehmer während der Sollzinsbindung eine gleichbleibende Rate, die Annuität. Sie besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Vereinbart werden Sollzins, anfängliche Tilgung und die Dauer der Zinsbindung (häufig 10 bis 15 Jahre).

Funktionsweise

Die Jahresannuität ergibt sich aus Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung). Mit jeder Rate sinkt die Restschuld. Weil der Zins auf die jeweilige Restschuld berechnet wird, sinkt der Zinsanteil – die Differenz zur gleichbleibenden Rate fließt zusätzlich in die Tilgung. Dieser Tilgungsverrechnungseffekt beschleunigt die Entschuldung mit der Zeit.

Ist die Zinsbindung kürzer als die Gesamtlaufzeit, bleibt am Ende eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung nötig ist. Bei einem Volltilgerdarlehen wird die Tilgung so gewählt, dass das Darlehen innerhalb der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt ist.

Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel

Ein Sondertilgungsrecht erlaubt zusätzliche Rückzahlungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung, z. B. 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Ohne Vereinbarung hat der Kunde während der Zinsbindung kein Recht dazu. Ein vereinbarter Tilgungssatzwechsel erlaubt, die Tilgung und damit die Rate anzupassen.

Tilgungshöhe, Laufzeit und Effektivzins

Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie lange die Entschuldung dauert. Bei 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung dauert die vollständige Rückzahlung bei gleichem Zins rund 29 Jahre, mit 3 % Tilgung nur rund 22 Jahre. Je niedriger der Zins, desto länger dauert es bei gleicher Tilgungsquote, weil der Tilgungsanteil langsamer wächst. Achte deshalb auf ein realistisches Laufzeitende, idealerweise vor dem Ruhestand.

Für den Konditionsvergleich ist der effektive Jahreszins maßgeblich. Er enthält neben dem Sollzins weitere Kosten wie ein Disagio und berücksichtigt die Zahlungsweise. Vergleiche Angebote aber immer bei gleicher Zinsbindung, gleichem Darlehensbetrag und gleichen Optionen (Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel, bereitstellungszinsfreie Zeit).

Vorteile

• Planbare, gleichbleibende Rate während der Zinsbindung.
• Automatische, stetig wachsende Tilgung.
• Zinssicherheit für die gewählte Zinsbindung.
• Flexibel gestaltbar durch Tilgungshöhe, Sondertilgung und Zinsbindung.

Nachteile

• In den ersten Jahren wird wenig getilgt, besonders bei niedriger Anfangstilgung.
• Restschuld und Zinsänderungsrisiko am Ende der Zinsbindung.
• Vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.
• Lange Zinsbindungen kosten meist einen Zinsaufschlag.

Geeignete und ungeeignete Kunden

Geeignet für die meisten Selbstnutzer mit stabilem Einkommen, die Planungssicherheit wünschen – vom Angestellten bis zur jungen Familie. Der Volltilger passt zu Kunden mit hoher Tragfähigkeit, die bis zu einem bestimmten Zeitpunkt (z. B. Ruhestand) schuldenfrei sein wollen.

Weniger geeignet für Kunden, die bald hohe Sonderzahlungen erwarten und keine Sondertilgung vereinbaren können (hier passt eher ein variables Darlehen oder ein Darlehen mit großzügigem Sondertilgungsrecht), sowie für Kapitalanleger, die bewusst eine konstante Schuld wünschen.

Rechenbeispiel

Darlehen 300.000 €, Sollzins 3,5 %, anfängliche Tilgung 2 %, Zinsbindung 10 Jahre.

• Jahresannuität: 300.000 € × 5,5 % = 16.500 €; Monatsrate 1.375 €.
• 1. Monat: Zins 875 €, Tilgung 500 €, Restschuld 299.500 €.
• 2. Monat: Zins 873,54 €, Tilgung 501,46 €.
• Restschuld nach 10 Jahren: rund 228.300 €.

Mit 3 % Anfangstilgung (Rate 1.625 €) läge die Restschuld nach 10 Jahren nur bei rund 192.400 € – das senkt das Zinsänderungsrisiko deutlich.

Prüfungsfallen

• Jahresannuität und Monatsrate nicht verwechseln (durch 12 teilen).
• Die Tilgung des ersten Monats × 12 unterschätzt die Jahrestilgung, weil der Tilgungsanteil steigt.
• Sondertilgungen sind kein gesetzliches Recht während der Zinsbindung, sondern Vertragssache.
• „Anfängliche“ Tilgung: Der Tilgungsprozentsatz bezieht sich auf die ursprüngliche Darlehenssumme.