4.3 Abteilung II: Dienstbarkeiten, Vorkaufsrecht und Vormerkung
Kurz erklärt
Du lernst die typischen Lasten und Beschränkungen der Abteilung II kennen und kannst ihre Bedeutung für Käufer und Bank einschätzen. Besonders wichtig sind Wohnungsrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht und Vormerkung.
Wichtige Punkte
- Abteilung II enthält alle Lasten und Beschränkungen außer Grundpfandrechten.
- Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (§ 1018 BGB).
- Beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer Person, z. B. Wohnungsrecht (§§ 1090, 1093 BGB).
- Nießbrauch: umfassendes Nutzungsrecht inkl. Vermietung (§ 1030 BGB).
- Reallast: wiederkehrende Leistungen (§ 1105 BGB).
- Dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB) vs. schuldrechtliches (§ 463 BGB) vs. gesetzliches (§ 24 BauGB).
- Vorrangige Rechte bleiben in der Versteigerung bestehen und mindern die Beleihbarkeit.
Lernziele
- Du kannst Grunddienstbarkeit, beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Wohnungsrecht und Nießbrauch unterscheiden.
- Du kannst dingliche, schuldrechtliche und gesetzliche Vorkaufsrechte abgrenzen.
- Du kannst Vormerkungen und Verfügungsbeschränkungen erkennen und bewerten.
Was steht in Abteilung II?
In Abteilung II werden alle Lasten und Beschränkungen eingetragen, die keine Grundpfandrechte sind. Für dich ist die Frage entscheidend: Bleibt das Recht nach dem Kauf bestehen, und steht es im Rang vor der Grundschuld der Bank? Ein vorrangiges Recht bleibt in einer Zwangsversteigerung aus der Grundschuld bestehen und muss vom Ersteher übernommen werden. Das mindert den erzielbaren Erlös und damit den Beleihungswert.
Dienstbarkeiten
Grunddienstbarkeit
Sie belastet ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (§ 1018 BGB). Beispiele: Wegerecht, Leitungsrecht, Bebauungsbeschränkung. Beim herrschenden Grundstück kann das Recht im Bestandsverzeichnis vermerkt werden.
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Sie steht einer bestimmten Person zu (§ 1090 BGB), etwa einem Energieversorger für eine Stromleitung. Sie ist grundsätzlich nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Ein wichtiger Sonderfall ist das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB): Der Berechtigte darf ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers bewohnen.
Nießbrauch
Der Nießbrauch berechtigt, sämtliche Nutzungen zu ziehen (§ 1030 BGB): selbst wohnen oder vermieten und die Mieten behalten. Er ist typisch bei vorweggenommener Erbfolge. Für die Finanzierung ist ein vorrangiger Nießbrauch ein schweres Hindernis, da der Eigentümer kaum Nutzen aus dem Objekt ziehen kann.
Reallast
Die Reallast verpflichtet zu wiederkehrenden Leistungen aus dem Grundstück (§ 1105 BGB), z. B. eine monatliche Rente beim Leibrentenverkauf oder Pflegeleistungen. Auch Erbbauzinsen werden als Reallast gesichert.
Vorkaufsrechte
| Art | Grundlage | Wirkung |
|---|---|---|
| Dingliches Vorkaufsrecht | § 1094 BGB, Eintragung in Abt. II | Wirkt gegenüber Dritten wie eine Vormerkung |
| Schuldrechtliches Vorkaufsrecht | § 463 BGB, Vertrag | Wirkt nur zwischen den Vertragspartnern |
| Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde | §§ 24 ff. BauGB | Steht nicht im Grundbuch; Notar holt Negativattest ein |
| Vorkaufsrecht des Mieters | § 577 BGB | Bei Verkauf einer nach Überlassung umgewandelten Wohnung |
Das Vorkaufsrecht kann nur ausgeübt werden, wenn der Eigentümer an einen Dritten verkauft. Der Berechtigte tritt dann grundsätzlich zu den gleichen Bedingungen in den Vertrag ein. Für deinen Kunden bedeutet das: Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, bekommt er die Immobilie nicht, und die Finanzierung muss rückabgewickelt werden. Deshalb ist der Verzicht bzw. die Nichtausübung eine Fälligkeitsvoraussetzung.
Vormerkungen und Verfügungsbeschränkungen
Die Auflassungsvormerkung sichert den Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers (§ 883 BGB) und steht in Abteilung II. Sie wird nach der Eigentumsumschreibung gelöscht.
Verfügungsbeschränkungen sind Warnsignale:
- Zwangsversteigerungsvermerk: Ein Verfahren ist angeordnet.
- Insolvenzvermerk: Verfügen kann nur noch der Insolvenzverwalter.
- Nacherbenvermerk: Der Vorerbe ist in seinen Verfügungen beschränkt (§ 2113 BGB).
- Sanierungs- oder Umlegungsvermerk: Verkauf und Belastung können genehmigungspflichtig sein.
Viele Rechte in Abteilung II sind harmlos, etwa ein Leitungsrecht entlang der Grundstücksgrenze. Entscheidend sind Art, Umfang, Rang und ob das Recht gelöscht werden soll.
So gehst du in der Beratung vor
- Lies jede Eintragung in Abteilung II und lass dir bei Unklarheiten die Eintragungsbewilligung beschaffen. Erst dort steht der genaue Inhalt eines Rechts.
- Kläre mit dem Kunden, welche Rechte nach dem Kaufvertrag bestehen bleiben und welche gelöscht werden.
- Prüfe, ob bestehen bleibende Rechte vor oder nach der künftigen Grundschuld stehen werden.
- Informiere die Bank frühzeitig über wertmindernde Rechte. So vermeidest du, dass die Finanzierungszusage später geändert werden muss.
- Halte im Beratungsprotokoll fest, welche Rechte du mit dem Kunden besprochen hast und welche Folgen sie für Nutzung und Wiederverkauf haben.
Praxisbeispiel
Familie Varga möchte ein Haus kaufen. In Abteilung II steht an erster Rangstelle ein lebenslanges Wohnungsrecht für die Großmutter des Verkäufers an der Einliegerwohnung. Die Bank bewertet das Objekt deutlich niedriger. Du klärst, ob die Großmutter auf das Recht verzichtet (Löschungsbewilligung) oder ob es hinter die Grundschuld zurücktritt, und weist die Familie darauf hin, dass sie die Einliegerwohnung nicht vermieten kann.
MerksatzIn Abteilung II zählt nicht nur was eingetragen ist, sondern vor allem, ob es vor der Bank steht.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Stand: 10/2026 · Fehler entdeckt? Nutze „Fehler melden“ unten.