4.4 Rang, Rangrücktritt und Löschung

Warum der Rang so wichtig ist

Bei einer Zwangsversteigerung wird der Erlös nach der Rangfolge verteilt. Ein vorrangiges Recht wird vollständig bedient, bevor ein nachrangiges Recht überhaupt etwas erhält. Rechte, die der betreibenden Grundschuld vorgehen, bleiben bestehen, nachrangige erlöschen. Deshalb verlangen Banken für günstige Konditionen in der Regel die erste Rangstelle oder zumindest einen Rang, bei dem nur unbedeutende Rechte vorgehen.

Bestimmung des Rangs nach § 879 BGB

• Innerhalb derselben Abteilung: Reihenfolge der Eintragungen (Locusprinzip). Nr. 1 geht Nr. 2 vor.
• Zwischen verschiedenen Abteilungen: Datum der Eintragung (Tempusprinzip). Das früher eingetragene Recht geht vor; Rechte mit gleichem Datum haben Gleichrang.
• Abweichende Rangbestimmungen sind möglich, müssen aber im Grundbuch eingetragen werden (Rangvermerk).

Weil das Grundbuchamt Anträge in der Reihenfolge des Eingangs erledigt (§§ 17, 45 GBO), entscheidet in der Praxis oft der Zeitpunkt, zu dem der Notar den Antrag stellt.

Rechenbeispiel zur Erlösverteilung

Abteilung III: Nr. 1 Grundschuld 120.000 € (Bank A), Nr. 2 Grundschuld 60.000 € (Bank B). Verteilbarer Erlös 150.000 €. Bank A erhält 120.000 €, Bank B nur 30.000 €. Bei einem Erlös von 110.000 € ginge Bank B leer aus.

Rangänderung und Rangrücktritt

Der Rang kann nachträglich geändert werden (§ 880 BGB). Erforderlich sind:

1. Einigung des zurücktretenden und des vortretenden Berechtigten,
2. Eintragung im Grundbuch,
3. bei einem zurücktretenden Grundpfandrecht die Zustimmung des Eigentümers.

Zwischenrechte werden nicht berührt. Typischer Fall: Ein Wohnungsrecht der Eltern tritt hinter die neue Grundschuld der Bank zurück, damit das Haus beliehen werden kann. Für die Eltern bedeutet das ein Risiko: Bei einer Versteigerung aus der Grundschuld würde ihr Wohnungsrecht erlöschen.

Rangvorbehalt

Beim Rangvorbehalt (§ 881 BGB) behält sich der Eigentümer bei der Eintragung eines Rechts vor, später ein anderes Recht im Rang davor eintragen zu lassen. Der Vorbehalt muss gleich bei dem zurückstehenden Recht eingetragen werden. Er ist praktisch, wenn die Finanzierung noch nicht feststeht.

Löschung von Grundpfandrechten

Für die Löschung einer Grundschuld braucht das Grundbuchamt:

• die Löschungsbewilligung des Gläubigers (§ 19 GBO) in grundbuchtauglicher Form (§ 29 GBO),
• die Zustimmung des Eigentümers (§ 27 GBO), weil er die Grundschuld als Eigentümerrecht nutzen könnte,
• einen Antrag (§ 13 GBO),
• bei Briefrechten zusätzlich den Grundschuldbrief.

Statt einer Löschung ist bei einer Umschuldung oft die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank günstiger, weil keine neue Grundschuld bestellt werden muss und der Rang erhalten bleibt.

Löschungsanspruch und Löschungsvormerkung

Nachrangige Grundpfandgläubiger haben einen gesetzlichen Löschungsanspruch (§ 1179a BGB), wenn sich ein vorrangiges Grundpfandrecht mit dem Eigentum vereinigt. So wird verhindert, dass der Eigentümer die vorrangige Stelle neu nutzt. Andere Berechtigte können sich durch eine Löschungsvormerkung (§ 1179 BGB) schützen lassen.

Typische Prüfungsfallen

• In der Versteigerung wird der Erlös nicht anteilig verteilt, sondern streng nach Rang.
• Gleiches Eintragungsdatum in verschiedenen Abteilungen bedeutet Gleichrang, nicht Vorrang von Abteilung II.
• Für eine Rangänderung brauchst du nicht die Zustimmung von Zwischenberechtigten, wohl aber die Zustimmung des Eigentümers, wenn ein Grundpfandrecht zurücktritt.
• Für die Löschung reicht die Bewilligung der Bank allein nicht aus. Der Eigentümer muss zustimmen, und ein Antrag ist nötig.
• Ein Rangvorbehalt kann nicht nachträglich vereinbart werden. Er muss schon bei der Eintragung des Rechts, das zurückstehen soll, mit eingetragen werden.