4.2 Grundpfandrechte: Grundschuld und Hypothek

Was sind Grundpfandrechte?

Grundpfandrechte berechtigen den Gläubiger, sich wegen eines Geldbetrags aus dem Grundstück zu befriedigen, notfalls durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung. Das BGB kennt Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld. Sie werden in Abteilung III eingetragen und entstehen durch Einigung zwischen Eigentümer und Gläubiger und Eintragung (§ 873 BGB).

Hypothek: akzessorisch

Die Hypothek sichert eine bestimmte Forderung und ist von ihr abhängig (§ 1113 BGB). Besteht die Forderung nicht oder wird sie getilgt, steht die Hypothek insoweit dem Eigentümer als Eigentümergrundschuld zu (§§ 1163, 1177 BGB). Mit Abtretung der Forderung geht die Hypothek automatisch mit über (§ 1153 BGB). Für Banken ist das unpraktisch: Nach Tilgung kann die Hypothek nicht für neue Kredite genutzt werden. Deshalb hat die Hypothek in der Baufinanzierung kaum noch Bedeutung.

Grundschuld: abstrakt

Die Grundschuld setzt keine Forderung voraus (§ 1191 BGB). Die Verbindung zum Darlehen entsteht erst durch den Sicherungsvertrag mit der Zweckerklärung. Sie bestimmt, welche Forderungen gesichert sind:

• Enge Zweckerklärung: nur ein bestimmtes Darlehen.
• Weite Zweckerklärung: alle gegenwärtigen und künftigen Forderungen aus der Geschäftsverbindung; für Drittsicherungsgeber oft unwirksam, wenn sie überraschend ist.

Vorteile für die Bank: Die Grundschuld bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen getilgt ist, und kann für neue Kredite wieder verwendet werden (Revalutierung). Sie kann an eine andere Bank abgetreten werden, etwa bei einer Umschuldung.

Brief- oder Buchrecht

Grundsätzlich wird über ein Grundpfandrecht ein Brief erteilt (§ 1116 Abs. 1 BGB). Die Briefgrundschuld kann außerhalb des Grundbuchs durch schriftliche Abtretung und Briefübergabe übertragen werden (§ 1154 BGB). Banken lassen meist den Brief ausschließen; dann entsteht eine Buchgrundschuld („Grundschuld ohne Brief“). Übertragungen erfordern dann Eintragung im Grundbuch.

Inhalt der Grundschuldbestellungsurkunde

• Grundschuldbetrag, meist in Höhe des Darlehens oder etwas darüber.
• Dingliche Zinsen, z. B. 15 % jährlich, und eine einmalige Nebenleistung. Sie sind ein Puffer für Zinsrückstände und Kosten und nicht mit dem Sollzins zu verwechseln.
• Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO), auch gegen den jeweiligen Eigentümer (§ 800 ZPO). So kann die Bank ohne Klage vollstrecken.
• Oft ein abstraktes Schuldanerkenntnis mit persönlicher Vollstreckungsunterwerfung.

Rückgewähranspruch

Ist das Darlehen getilgt, entfällt der Sicherungszweck. Der Sicherungsgeber kann dann verlangen, dass die Bank die Grundschuld zurückgewährt: durch Abtretung an ihn oder einen Dritten, durch Verzicht oder durch Löschungsbewilligung. Viele Kunden lassen die Grundschuld eingetragen, um sie bei einer späteren Modernisierungsfinanzierung zu nutzen.

Typische Prüfungsfallen

• Die Grundschuld erlischt nicht automatisch, wenn das Darlehen zurückgezahlt ist. Sie bleibt eingetragen, bis sie gelöscht oder abgetreten wird.
• Dingliche Grundschuldzinsen von 15 % bedeuten nicht, dass der Kunde 15 % Zinsen zahlt. Maßgeblich für die Rate ist allein der Sollzins aus dem Darlehensvertrag.
• Die Grundschuld kann nur der Eigentümer bestellen. Gehört das Objekt den Eltern, sind sie Sicherungsgeber, auch wenn das Kind das Darlehen aufnimmt.
• Auch bei einer Briefgrundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Der Brief ist eine zusätzliche Urkunde und ersetzt die Eintragung nicht.