4.1 Aufbau des Grundbuchs und Grundbucheinsicht

Wozu gibt es das Grundbuch?

Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis der Grundstücke und der an ihnen bestehenden Rechte. Es wird beim Grundbuchamt, also beim Amtsgericht, geführt (§ 1 GBO). Während das Liegenschaftskataster die tatsächlichen Verhältnisse (Lage, Grenzen, Fläche) beschreibt, dokumentiert das Grundbuch die Rechtsverhältnisse: Wem gehört das Grundstück, welche Lasten bestehen, welche Bank hat eine Grundschuld?

Für die Immobiliardarlehensvermittlung ist der Grundbuchauszug eine der wichtigsten Unterlagen. Daran erkennst du, ob der Verkäufer verfügungsberechtigt ist, welche Rechte vorrangig sind und welche Rangstelle die Grundschuld der Bank erhalten kann.

Aufbau eines Grundbuchblatts

Jede Abteilung hat Spalten für Veränderungen und Löschungen. Gelöschte Eintragungen werden rot unterstrichen bzw. im elektronischen Grundbuch entsprechend gekennzeichnet, bleiben aber sichtbar. Bei Wohnungseigentum heißt das Blatt Wohnungsgrundbuch, beim Erbbaurecht Erbbaugrundbuch.

Tipps zum Lesen eines Auszugs

• Prüfe in der Aufschrift, ob es sich um das richtige Blatt handelt (Grundbuch, Wohnungsgrundbuch, Erbbaugrundbuch).
• Vergleiche im Bestandsverzeichnis alle laufenden Nummern mit dem Kaufvertrag.
• Stimmen die Eigentümer in Abteilung I mit den Verkäufern überein?
• Welche Rechte in Abteilung II bleiben bestehen und welche werden gelöscht?
• Welche Grundschulden in Abteilung III werden abgelöst, welche übernommen oder abgetreten?

Grundbucheinsicht

Das Grundbuch ist nur beschränkt öffentlich. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Das haben etwa Eigentümer, Gläubiger mit eingetragenen Rechten oder Kaufinteressenten, die bereits in konkreten Verhandlungen stehen und dies glaubhaft machen. Notare und Behörden sind privilegiert. Als Vermittler holst du dir am besten eine Vollmacht des Eigentümers oder lässt dir den Auszug vom Kunden geben. Es gibt einfache und beglaubigte Ausdrucke; Banken akzeptieren in der Regel einfache aktuelle Auszüge.

Wirkungen des Grundbuchs

Für eingetragene Rechte spricht die Vermutung der Richtigkeit (§ 891 BGB). Wer ein Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, darf sich auf den Inhalt verlassen: öffentlicher Glaube (§ 892 BGB). Das gilt nicht, wenn ein Widerspruch eingetragen ist oder der Erwerber die Unrichtigkeit kennt. Tatsächliche Angaben wie die Fläche sind nicht geschützt.

Eintragungsverfahren

1. Antrag (§ 13 GBO), meist durch den Notar.
2. Bewilligung desjenigen, dessen Recht betroffen ist (§ 19 GBO).
3. Form: öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 GBO).
4. Voreintragung des Betroffenen (§ 39 GBO).

Anträge werden in der Reihenfolge ihres Eingangs bearbeitet (§ 17 GBO). Das ist wichtig für den Rang: Wer zuerst beantragt, wird zuerst eingetragen.

Typische Prüfungsfallen

• Kaufpreise, Verkehrswerte und Mietverhältnisse stehen nicht im Grundbuch.
• Die Auflassungsvormerkung gehört in Abteilung II, nicht in Abteilung I; der Käufer erscheint in Abteilung I erst nach der Umschreibung.
• Das Liegenschaftskataster (Vermessungsamt) und das Grundbuch (Amtsgericht) sind zwei verschiedene Register.
• Öffentlich-rechtliche Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde, soweit das Land eines führt.
• Ein Grundbuchauszug ist eine Momentaufnahme. Für die Kreditentscheidung sollte er aktuell sein, und noch nicht erledigte Anträge sind darin nicht sichtbar.