7.2 Finanzierungsanlässe: Kauf, Neubau, Modernisierung, Umschuldung und Anschluss

Warum der Anlass zählt

Der Finanzierungsanlass bestimmt, welche Unterlagen du brauchst, wie das Darlehen ausgezahlt wird, welche Risiken bestehen und welche Produkte passen. Im Beratungsgespräch klärst du ihn deshalb ganz am Anfang.

Kauf einer Bestandsimmobilie

Beim Kauf wird der Kaufpreis nach notarieller Beurkundung fällig, sobald die vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind (z. B. Eintragung der Auflassungsvormerkung). Die Bank zahlt dann in der Regel in einer Summe aus. Zusätzlich musst du Erwerbsnebenkosten einplanen und das Objekt auf Modernisierungsbedarf prüfen – gerade ältere Gebäude können energetische Maßnahmen erfordern.

Neubau

Beim Neubau fließt das Geld nach Baufortschritt – bei Bauträgerkäufen in Raten nach der Makler- und Bauträgerverordnung, beim eigenen Bau nach Rechnungen der Handwerker. Weil die Bank den zugesagten Betrag bereithält, berechnet sie nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen (häufig 0,25 % pro Monat) auf nicht abgerufene Beträge. Eine realistische Bauzeitplanung und eine ausreichend lange Freizeit sind deshalb Beratungsthemen. Außerdem braucht der Kunde einen Puffer für Mehrkosten und eine mögliche Doppelbelastung aus Miete und Zins.

Modernisierung und Sanierung

Kleinere Vorhaben werden oft als Modernisierungskredit ohne Grundschuld finanziert. Größere Maßnahmen besichert die Bank über eine bestehende oder neue Grundschuld. Energetische Maßnahmen können mit Fördermitteln von Bund oder Ländern unterstützt werden – oft muss der Antrag vor Vorhabensbeginn gestellt werden. Beachte: Modernisierungskosten erhöhen den Beleihungswert nicht automatisch in voller Höhe.

Anschlussfinanzierung

Annuitätendarlehen haben meist eine Zinsbindung von 5 bis 20 Jahren, die Gesamtlaufzeit ist aber länger. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die neu finanziert werden muss. Dafür gibt es drei Wege:

Zum Ende der Zinsbindung ist eine Ablösung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Deshalb ist der Wechsel genau zu diesem Termin besonders attraktiv.

Umschuldung während der Zinsbindung

Will der Kunde während der Zinsbindung umschulden, braucht er ein Kündigungsrecht oder eine Einigung mit der Bank. Ohne Kündigungsrecht kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ein wichtiges gesetzliches Recht: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann der Darlehensnehmer ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Recht kann nicht ausgeschlossen werden.

Bei einer Umschuldung wird die bestehende Grundschuld meist an die neue Bank abgetreten. Das spart Notar- und Grundbuchkosten gegenüber einer Löschung und Neueintragung.

Kapitalbeschaffung

Auch ohne Kauf oder Bau kann eine lastenfreie Immobilie als Sicherheit dienen, z. B. für eine Erbauseinandersetzung oder die Auszahlung eines Ehepartners nach Trennung. Hier prüfst du Verwendungszweck, Tragfähigkeit und die Regeln für Immobiliar-Verbraucherdarlehen.

Unterlagen je Anlass

Neben Einkommens- und Vermögensnachweisen brauchst du anlassbezogene Unterlagen:

• Kauf: Exposé, Kaufvertragsentwurf, Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, bei Wohnungseigentum Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
• Neubau: Baubeschreibung, Baupläne, Kostenaufstellung, Baugenehmigung, Bauzeitenplan.
• Modernisierung: Kostenvoranschläge, ggf. Nachweise für Förderprogramme.
• Anschluss und Umschuldung: Darlehensvertrag, aktueller Kontoauszug mit Restschuld, Angaben zur Grundschuld.

Prüfungsfallen

• Prolongation und Umschuldung nicht vertauschen – entscheidend ist der Wechsel des Darlehensgebers.
• Die 10-Jahres-Frist des § 489 BGB beginnt mit der vollständigen Auszahlung, nicht mit dem Vertragsschluss.
• Zum Zinsbindungsende fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.