7.4 Finanzierungsrisiken und Absicherung

Warum Risikoberatung dazugehört

Eine Immobilienfinanzierung läuft oft 25 bis 35 Jahre. In dieser Zeit verändern sich Zinsen, Einkommen und Lebensumstände. Deine Aufgabe ist es, die Risiken offen anzusprechen und tragfähige Lösungen zu zeigen. Eine Finanzierung ist nur so gut wie ihre Stabilität im schlechten Szenario.

Die wichtigsten Risiken

Zinsänderungsrisiko

Endet die Sollzinsbindung, muss die Restschuld zu dann geltenden Konditionen weiterfinanziert werden. Liegen die Zinsen höher, steigt die Rate. Das Risiko ist umso größer, je höher die Restschuld und je kürzer die Zinsbindung ist. Bei variablen Darlehen besteht das Risiko laufend.

Einkommensrisiko

Arbeitslosigkeit, längere Krankheit, Berufsunfähigkeit oder Elternzeit können das Haushaltseinkommen deutlich senken. Auch der Übergang in den Ruhestand ist ein planbares Einkommensrisiko: Idealerweise ist die Immobilie bis dahin weitgehend entschuldet.

Lebensrisiken

Der Tod eines Darlehensnehmers kann die Hinterbliebenen finanziell überfordern. Trennung oder Scheidung führt häufig zum Verkauf oder zur Übernahme durch einen Partner, der die Rate allein tragen muss.

Objekt- und Marktrisiken

Schäden durch Feuer, Sturm oder Hochwasser, unerwartete Instandhaltung, Leerstand (bei Vermietung) und sinkende Marktpreise gefährden Wert und Tragfähigkeit. Fällt der Wert, kann bei einem Notverkauf eine Restschuld bleiben.

Gegenmaßnahmen in der Finanzierung

• Lange Zinsbindung oder Volltilgerdarlehen verschieben bzw. beseitigen das Zinsänderungsrisiko.
• Höhere Tilgung und Sondertilgungsrechte senken die Restschuld.
• Tilgungssatzwechsel schaffen Flexibilität bei Einkommensänderungen.
• Forward-Darlehen sichern den Anschlusszins vorab, ein Cap begrenzt variable Zinsen.
• Liquiditätsreserve von einigen Monatsausgaben für Reparaturen und Einkommenslücken.
• Eine realistische Haushaltsrechnung mit Puffer statt maximaler Rate.

Versicherungen zur Absicherung

Die Risikolebensversicherung zahlt im Todesfall die vereinbarte Summe. Bei Paaren bietet sich eine Absicherung beider Partner an, z. B. über verbundene Leben oder zwei Einzelverträge. Die Berufsunfähigkeitsversicherung leistet, wenn die versicherte Person ihren Beruf aus gesundheitlichen Gründen voraussichtlich dauerhaft zu einem vertraglich bestimmten Grad – häufig 50 % – nicht mehr ausüben kann.

Beachte: Versicherungen dürfen nach den Regeln für Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur unter engen Voraussetzungen zur Bedingung gemacht werden (Kopplungsgeschäfte). Und für die Vermittlung von Versicherungen brauchst du eine eigene Erlaubnis; im Rahmen der Darlehensberatung zeigst du den Bedarf auf.

Stresstest im Beratungsgespräch

Ein einfacher Stresstest macht Risiken greifbar. Rechne mit dem Kunden durch, was passiert, wenn die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung steigen. Beispiel: Nach zehn Jahren bleibt eine Restschuld von 230.000 €. Liegt der Anschlusszins zwei Prozentpunkte höher als heute, steigt allein der Zinsanteil um 230.000 € × 2 % / 12 ≈ 383 € pro Monat. Kann der Haushalt das tragen, ist die Finanzierung robust; wenn nicht, helfen eine höhere Tilgung, eine längere Zinsbindung oder ein späteres Forward-Darlehen.

Genauso prüfst du Einkommensszenarien: Wie hoch ist das Einkommen, wenn ein Partner in Elternzeit geht, arbeitslos oder berufsunfähig wird? Und wie sieht die Situation im Ruhestand aus? Ziel ist, dass die Immobilie bis zum Rentenbeginn weitgehend entschuldet ist. Dokumentiere diese Überlegungen – sie sind Teil einer nachvollziehbaren Beratung.

Prüfungsfallen

• Wohngebäudeversicherung schützt das Objekt, nicht die Person.
• Arbeitslosigkeit ist kein Fall der Berufsunfähigkeitsversicherung.
• Ein variables Darlehen ohne Cap erhöht das Zinsänderungsrisiko.