7.1 Immobilienmarkt, Zinsumfeld und Refinanzierung

Der Immobilienmarkt: Angebot und Nachfrage

Immobilien sind ein besonderes Gut: Sie sind ortsgebunden, heterogen (jedes Objekt ist anders) und das Angebot lässt sich nur langsam ausweiten, weil Planung und Bau Jahre dauern. Steigt die Nachfrage kurzfristig, reagieren deshalb zuerst die Preise und Mieten.

Die Nachfrage hängt vor allem von Bevölkerungsentwicklung, Haushaltsgröße, Einkommen, Beschäftigung und vom Zinsniveau ab. Auf der Angebotsseite wirken Bauland, Baukosten, Baugenehmigungen und regulatorische Vorgaben (z. B. energetische Anforderungen).

Makrolage und Mikrolage

• Makrolage: Region oder Stadt – Wirtschaftskraft, Arbeitsmarkt, Bevölkerungsentwicklung, Verkehrsanbindung.
• Mikrolage: Straße und Quartier – Schulen, Einkauf, ÖPNV, Lärm, Nachbarschaft, Ausrichtung.

Für dich als Vermittler ist die Lage doppelt wichtig: Sie bestimmt den Wert und damit den Beleihungswert, und sie entscheidet über die Wiederverkäuflichkeit im Krisenfall.

Kennzahlen für vermietete Objekte

Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Kostet eine Wohnung 360.000 € und bringt 12.000 € Jahresnettokaltmiete, ergibt sich ein Faktor von 30 bzw. eine Bruttorendite von rund 3,33 %. Je höher der Faktor, desto teurer ist das Objekt im Verhältnis zur Miete.

Geldpolitik, Inflation und Bauzinsen

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat das vorrangige Ziel der Preisstabilität und strebt mittelfristig eine Inflationsrate von 2 % an. Ihr wichtigstes Instrument sind die Leitzinsen (u. a. Einlagefazilität und Hauptrefinanzierungssatz). Sie wirken unmittelbar auf die Geldmarktzinsen wie den Euribor – und damit auf variable Darlehen.

Für Darlehen mit langer Sollzinsbindung sind dagegen die Kapitalmarktzinsen maßgeblich, z. B. die Renditen von Pfandbriefen und Bundesanleihen mit entsprechender Laufzeit. In diese Renditen fließen Erwartungen über künftige Leitzinsen, Inflation und Konjunktur ein. Deshalb können Bauzinsen schon steigen oder fallen, bevor die EZB handelt – oder trotz einer Leitzinsänderung unverändert bleiben.

Inflation und Realzins

Inflation mindert die Kaufkraft. Der Realzins entspricht näherungsweise dem Nominalzins minus Inflationsrate. Für Darlehensnehmer kann Inflation die reale Schuldenlast verringern, wenn ihr Einkommen mitsteigt. Gleichzeitig führt hohe Inflation meist zu steigenden Zinsen und höheren Baukosten.

Refinanzierung der Banken

Eine Bank kann nur Darlehen vergeben, wenn sie sich selbst Geld beschafft. Wichtige Quellen sind:

• Kundeneinlagen (Giro-, Spar- und Termineinlagen),
• Pfandbriefe und sonstige Anleihen am Kapitalmarkt,
• Förderbankmittel, die als Förderdarlehen an Kunden weitergeleitet werden,
• Refinanzierungsgeschäfte mit der Zentralbank (eher kurzfristig).

Für eine lange Zinsbindung refinanziert sich die Bank möglichst fristenkongruent, also mit Mitteln gleicher Laufzeit. Das erklärt, warum eine vorzeitige Rückzahlung für die Bank einen Schaden verursachen kann, der über die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen wird.

Der Pfandbrief

Der Hypothekenpfandbrief ist eine gedeckte Schuldverschreibung nach dem Pfandbriefgesetz. Die Ansprüche der Anleger sind durch einen Deckungsstock aus grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen besichert. In die Deckung dürfen Darlehen nur bis zu 60 % des Beleihungswerts einbezogen werden (§ 14 PfandBG). Der Beleihungswert wird nach der Beleihungswertermittlungsverordnung vorsichtig und nachhaltig ermittelt und liegt in der Regel unter dem Marktwert.

Daraus folgt eine wichtige Praxisregel: Darlehensteile bis 60 % des Beleihungswerts sind für die Bank besonders günstig refinanzierbar. Steigt der Beleihungsauslauf, verlangen Banken häufig Zinsaufschläge, weil sie die darüber liegenden Teile teurer refinanzieren und ein höheres Risiko tragen.

Prüfungsfallen

• Leitzins und Bauzins sind nicht dasselbe: Lange Zinsbindungen folgen dem Kapitalmarkt.
• Die 60-%-Grenze bezieht sich auf den Beleihungswert, nicht auf Kaufpreis oder Marktwert.
• Kaufpreisfaktor immer mit der Jahresmiete berechnen.