7.3 Finanzierungsbedarf, Eigenkapital und Finanzierungsplan

Gesamtkosten ermitteln

Am Anfang jeder Finanzierung steht die Frage: Was kostet das Vorhaben wirklich? Der Kaufpreis ist nur ein Teil. Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten und gegebenenfalls Kosten für Renovierung, Modernisierung oder Umzug.

• Grunderwerbsteuer: Der Satz wird von den Bundesländern festgelegt und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
• Notar und Grundbuch: rund 1,5–2 % für Beurkundung, Vollzug, Eintragung von Eigentum und Grundschuld.
• Maklerprovision: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt die Teilungsregel der §§ 656c, 656d BGB: Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen sie gleich viel; wird der Käufer über eine Abwälzung beteiligt, höchstens die Hälfte.

Laufende Kosten wie Grundsteuer, Hausgeld oder Versicherungen gehören nicht in die Gesamtkosten, sondern in die Haushaltsrechnung.

Eigenkapital

Eigenkapital sind eigene Mittel, die nicht zurückgezahlt werden müssen: Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, verfügbares Bausparguthaben oder ein bereits bezahltes Grundstück. Eigenleistungen am Bau erkennen Banken meist nur begrenzt an. Ein Ratenkredit für die Nebenkosten ist kein Eigenkapital.

Viele Banken erwarten, dass mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden, weil sie keinen Gegenwert im Beleihungswert schaffen. Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und damit häufig den Zins. Die Eigenkapitalquote berechnest du als Eigenkapital geteilt durch Gesamtkosten.

Der Finanzierungsplan

Im Finanzierungsplan stellst du den Mittelbedarf der Mittelherkunft gegenüber. Beide Seiten müssen gleich groß sein.

Die Eigenkapitalquote beträgt hier 100.000 € / 442.280 € ≈ 22,6 %. Der Darlehensbedarf kann auf mehrere Bausteine verteilt werden, z. B. Bankdarlehen, Förderdarlehen und Bauspardarlehen.

Bereitstellungszinsen

Ab Vertragsschluss hält die Bank das Geld für dich bereit. Wird es nicht innerhalb der vereinbarten bereitstellungszinsfreien Zeit abgerufen, berechnet sie Bereitstellungszinsen auf den noch offenen Betrag – üblich sind 0,25 % pro Monat (3 % p. a.). Formel: nicht abgerufener Betrag × Monatssatz × Anzahl der Monate nach der Freizeit. Beispiel: 200.000 € bleiben drei Monate über die Freizeit hinaus offen: 200.000 € × 0,25 % × 3 = 1.500 €.

Disagio

Beim Disagio (Damnum) zahlt die Bank weniger aus, als der Kunde zurückzahlen muss. Im Gegenzug sinkt der Sollzins. Wirtschaftlich ist das Disagio eine Zinsvorauszahlung; es fließt in den effektiven Jahreszins ein (§ 16 PAngV). Bei kurzer Zinsbindung erhöht ein Disagio den Effektivzins stärker, weil es sich auf weniger Jahre verteilt.

Braucht der Kunde einen bestimmten Auszahlungsbetrag, rechnest du: Nennbetrag = Auszahlungsbetrag / Auszahlungskurs. Für 291.000 € bei 97 % ergibt sich ein Nennbetrag von 300.000 €.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Eine Finanzierung ohne nennenswertes Eigenkapital (sogenannte Vollfinanzierung) ist möglich, aber teurer: Der Beleihungsauslauf ist hoch, Banken verlangen Zinsaufschläge, und die Restschuld nach der Zinsbindung bleibt hoch. Gleichzeitig solltest du nicht das gesamte Vermögen einsetzen. Eine Liquiditätsreserve von einigen Monatsausgaben muss beim Kunden verbleiben, damit unerwartete Reparaturen oder Einkommenslücken nicht sofort zu Zahlungsproblemen führen. Gute Beratung findet also die Balance zwischen möglichst viel Eigenkapital und ausreichender Reserve.

Prüfungsfallen

• Eigenkapitalquote auf die Gesamtkosten beziehen, nicht auf das Darlehen.
• Bereitstellungszinsen nur auf den nicht abgerufenen Betrag und erst nach der Freizeit.
• Beim Disagio durch den Auszahlungskurs teilen, nicht einfach Prozente aufschlagen.
• Grundsteuer und Hausgeld sind laufende Kosten, keine Erwerbsnebenkosten.