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Nenne vier typische Serviceerwartungen von Baufinanzierungskunden.: Fachkompetenz, Erreichbarkeit/Termintreue, Verständlichkeit, Transparenz (Vergütung, Rolle) – außerdem Diskretion. Prüfungshinweis: Eine 'Bestzinsgarantie' gehört nicht dazu.
Wie entsteht Kundenzufriedenheit?: Durch den Vergleich von Erwartung und erlebter Leistung – erreicht die Leistung die Erwartung, ist der Kunde zufrieden. Deshalb Erwartungen früh realistisch steuern.
Was regelt § 12 ImmVermV?: Die allgemeine Verhaltenspflicht: Tätigkeit mit Sachkenntnis, Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit im Interesse des Darlehensnehmers.
Wer sollte am Erstgespräch teilnehmen?: Alle künftigen Darlehensnehmer – bei Paaren beide Partner.
Nenne die fünf Schritte der Besuchsvorbereitung.: Ziel festlegen, Informationen auswerten, Unterlagen-Checkliste senden, Vorabinformationen bereitstellen, Rahmen organisieren.
Wann erhält der Kunde die Vorabinformationen über den Vermittler?: Rechtzeitig vor Beginn der Vermittlungstätigkeit – nicht erst bei Vertragsunterzeichnung.
Welche vier Bereiche umfasst die Kundensituation?: Persönliche, berufliche und finanzielle Situation sowie Ziele/Präferenzen.
Wie berechnet man den Finanzierungsbedarf?: Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten + ggf. Modernisierung) − Eigenkapital. Prüfungshinweis: Nebenkosten nicht vergessen.
Wann beginnt die Rechtsfähigkeit?: Mit Vollendung der Geburt (§ 1 BGB). Prüfungshinweis: nicht mit Geschäftsfähigkeit verwechseln.
Rechtsfolge der Willenserklärung eines 6-Jährigen?: Nichtig – Kinder unter 7 sind geschäftsunfähig (§§ 104, 105 BGB).
Was gilt für einen Vertrag eines 16-Jährigen ohne Einwilligung?: Schwebend unwirksam bis zur Genehmigung der Eltern (§ 108 BGB), sofern nicht lediglich rechtlich vorteilhaft.
Ist ein Darlehen für Minderjährige lediglich rechtlich vorteilhaft?: Nein – es begründet Rückzahlungs- und Zinspflichten; zusätzlich ist regelmäßig eine familiengerichtliche Genehmigung nötig.
Frist nach Aufforderung zur Genehmigung (§ 108 Abs. 2 BGB)?: Zwei Wochen; danach gilt die Genehmigung als verweigert.
Macht eine rechtliche Betreuung geschäftsunfähig?: Nein. Einschränkungen nur durch Einwilligungsvorbehalt oder echte Geschäftsunfähigkeit.
Wer ist Verbraucher nach § 13 BGB?: Natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft überwiegend weder gewerblich noch selbstständig beruflich abschließt.
Wann wird eine Willenserklärung unter Abwesenden wirksam?: Mit Zugang beim Empfänger (§ 130 BGB).
Was ist ein Grundstück im Rechtssinn?: Teil der Erdoberfläche mit eigener laufender Nummer im Bestandsverzeichnis. Prüfung: nicht mit Flurstück verwechseln.
Sind Gebäude eigenständige Sachen?: Nein, wesentliche Bestandteile des Grundstücks (§ 94 BGB). Ausnahme: Erbbaurecht.
Woraus besteht Wohnungseigentum?: Sondereigentum an der Wohnung + Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 WEG).
Nenne zwingendes Gemeinschaftseigentum.: Grundstück, Dach, tragende Wände, Fundament, gemeinschaftliche Anlagen (§ 5 WEG).
Was ist ein Sondernutzungsrecht?: Alleiniges Nutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum (z. B. Garten). Kein Sondereigentum!
Welche WEG-Unterlagen prüfst du?: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnung, Rücklage.
Wie heißt die Instandhaltungsrücklage heute?: Erhaltungsrücklage (WEG-Reform).
Was ist ein Erbbaurecht?: Veräußerliches, vererbliches Recht, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG).
Wer führt das Grundbuch?: Das Grundbuchamt beim Amtsgericht (§ 1 GBO).
Was steht in der Aufschrift?: Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer.
Was steht im Bestandsverzeichnis?: Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage, Größe; ggf. Herrschvermerke.
Was steht in Abteilung I?: Eigentümer und Grundlage der Eintragung.
Was steht in Abteilung II?: Lasten und Beschränkungen außer Grundpfandrechten.
Was steht in Abteilung III?: Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden.
Wo steht die Auflassungsvormerkung?: Abteilung II. Prüfungsfalle: nicht Abteilung I.
Wer darf ins Grundbuch einsehen?: Wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO).
Welche Tätigkeiten sind nach § 34i Abs. 1 GewO erlaubnispflichtig?: Die gewerbsmäßige Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehen und die Beratung Dritter dazu. Prüfungshinweis: Beides ist erfasst.
Nenne die fünf Versagungsgründe des § 34i Abs. 2 GewO.: Unzuverlässigkeit, ungeordnete Vermögensverhältnisse, keine Berufshaftpflicht, keine Sachkunde, kein Inlandssitz. Merkhilfe: Z-V-V-S-I.
Welcher Zeitraum gilt für die Regelvermutung der Unzuverlässigkeit?: Rechtskräftige Verurteilungen in den letzten fünf Jahren vor Antragstellung.
Welche Delikte führen in der Regel zur Unzuverlässigkeit?: Verbrechen sowie u. a. Diebstahl, Unterschlagung, Erpressung, Betrug, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wucher, Insolvenzstraftat.
Wann liegen in der Regel ungeordnete Vermögensverhältnisse vor?: Bei eröffnetem Insolvenzverfahren oder Eintrag im Schuldnerverzeichnis. Falle: gehört nicht zur Zuverlässigkeit.
Wer erteilt die § 34i-Erlaubnis?: Die nach Landesrecht zuständige Behörde – je nach Bundesland IHK oder Gewerbebehörde. Nicht BaFin, nicht DIHK.
Wer ist von der Erlaubnispflicht nach § 34i GewO ausgenommen?: Kreditinstitute mit KWG-Erlaubnis (Abs. 3) und Vermittler mit Zulassung in einem anderen EU-/EWR-Staat nach Notifizierung (Abs. 4).
Was muss für direkt mitwirkende Beschäftigte sichergestellt sein?: Sachkunde und geprüfte Zuverlässigkeit; außerdem Eintragung im Vermittlerregister. Eine eigene Erlaubnis brauchen sie nicht.
Wann liegt ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen vor?: Entgeltliches Verbraucherdarlehen, das grundpfandrechtlich/per Reallast besichert ist ODER dem Erwerb/Erhalt von Immobilieneigentum dient (§ 491 Abs. 3 BGB).
Ist ein grundschuldbesicherter Autokredit an einen Verbraucher ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen?: Ja – die Besicherung durch ein Grundpfandrecht genügt. Klassische Prüfungsfalle.
Wofür steht ESIS und wo ist es geregelt?: Europäisches Standardisiertes Merkblatt; Art. 247 § 1 EGBGB i. V. m. Anlage 6.
Wann muss das ESIS vorliegen?: Unverzüglich nach den Angaben des Kunden, jedenfalls rechtzeitig vor dessen Vertragserklärung.
Wann hat der Darlehensvermittler Anspruch auf Vergütung?: Wenn das Darlehen infolge der Vermittlung geleistet wurde und ein Widerruf nicht mehr möglich ist (§ 655c BGB).
Darf der Vermittler eine Bearbeitungsgebühr neben der Vergütung verlangen?: Nein. Nur vereinbarte, erforderliche Auslagen dürfen erstattet werden (§ 655d BGB).
Welche Pflicht hat die Bank vor Ende der Sollzinsbindung?: Spätestens 3 Monate vorher mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist (§ 493 Abs. 1 BGB).
Welcher Maßstab gilt für die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen?: Abschluss nur, wenn wahrscheinlich ist, dass der Kunde vertragsgemäß zahlt (§ 505a Abs. 1 S. 2 BGB).
Woran orientieren sich Bauzinsen mit 10 Jahren Zinsbindung vor allem?: An Kapitalmarktrenditen (Pfandbriefe, Bundesanleihen). Falle: nicht direkt am Leitzins.
Was ist das vorrangige Ziel der EZB?: Preisstabilität – Inflationsrate von 2 % mittelfristig.
Wie berechnest du den Realzins näherungsweise?: Nominalzins − Inflationsrate. Beispiel: 3,5 % − 2,5 % = 1,0 %.
Was gehört zur Mikrolage?: Unmittelbares Umfeld: Infrastruktur, ÖPNV, Lärm, Nachbarschaft. Regionale Wirtschaftskraft = Makrolage.
Worauf wirkt der Leitzins am direktesten?: Auf Geldmarktzinsen wie den Euribor und damit auf variable Darlehen.
Was ist ein Hypothekenpfandbrief?: Gedeckte Schuldverschreibung einer Pfandbriefbank, gesichert durch Grundpfandrechte im Deckungsstock.
Bis zu welcher Grenze dürfen Darlehen in die Pfandbriefdeckung?: 60 % des Beleihungswerts (§ 14 PfandBG). Falle: nicht Kaufpreis/Marktwert.
Welche Refinanzierungsquellen nutzen Banken für Immobiliendarlehen?: Kundeneinlagen, Pfandbriefe/Anleihen, Förderbankmittel (auch Zentralbank kurzfristig).
Formel anfängliche Monatsrate Annuitätendarlehen?: Darlehen × (Sollzins + Tilgung) / 12.
300.000 €, 3,5 % + 2 %. Monatsrate?: 300.000 × 5,5 % / 12 = 1.375 €.
Zinsanteil 1. Monat bei 300.000 € und 3,5 %?: 300.000 × 3,5 % / 12 = 875 €.
Was ist ein Volltilgerdarlehen?: Annuitätendarlehen mit Zinsbindung über die gesamte Laufzeit – am Ende keine Restschuld.
Besteht während der Zinsbindung ein gesetzliches Sondertilgungsrecht?: Nein, es muss vertraglich vereinbart werden (z. B. 5 % p. a.).
Wie verhält sich die Rate beim Tilgungsdarlehen?: Sie sinkt, weil die Tilgung konstant ist und der Zinsanteil fällt.
240.000 €, 20 Jahre, 4 %. Rate Jahr 2?: Tilgung 12.000 + Zins 228.000 × 4 % = 9.120 → 21.120 €.
Was kennzeichnet ein Festdarlehen?: Nur Zinszahlungen, Rückzahlung am Ende in einer Summe (endfällig).
Was ist Kreditfähigkeit?: Die rechtliche Fähigkeit, einen Kreditvertrag wirksam abzuschließen (Geschäftsfähigkeit). Prüfungshinweis: nicht mit Kreditwürdigkeit verwechseln.
Was ist Kreditwürdigkeit?: Die begründete Erwartung, dass Zins und Tilgung vertragsgemäß geleistet werden – persönlich und materiell.
Nenne zwei Merkmale der persönlichen Kreditwürdigkeit.: Z. B. Zahlungsverhalten/Zuverlässigkeit und berufliche Qualifikation/Stabilität. Vermögen gehört zur materiellen Seite.
Was braucht ein Minderjähriger für einen Kreditvertrag?: Zustimmung der gesetzlichen Vertreter und regelmäßig eine familiengerichtliche Genehmigung.
Ersetzen Sicherheiten die Kreditwürdigkeit?: Nein. Sicherheiten helfen im Ausfall; die Rückzahlungsfähigkeit muss trotzdem gegeben sein.
Welcher Maßstab gilt nach § 505a BGB für Immobiliar-Verbraucherdarlehen?: Es muss wahrscheinlich sein, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommt.
Worauf muss sich die Prüfung nach § 505b Abs. 2 BGB stützen?: Auf notwendige, ausreichende und angemessene Informationen zu Einkommen, Ausgaben und anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen.
Darf die Prüfung hauptsächlich auf den Immobilienwert gestützt werden?: Nein – auch nicht auf erwartete Wertsteigerungen (Ausnahme: Bau- oder Renovierungsdarlehen).
Ist die Grundschuld akzessorisch?: Nein. Sie setzt keine Forderung voraus (§ 1192 Abs. 1 BGB); die Verbindung schafft der Sicherungsvertrag.
In welcher Abteilung des Grundbuchs stehen Grundschulden?: In Abteilung III (wie Hypotheken).
Was regelt die Sicherungszweckerklärung?: Welche Forderungen die Grundschuld sichert.
Enge vs. weite Zweckerklärung?: Eng: nur ein bestimmter Kredit. Weit: alle bestehenden und künftigen Forderungen aus der Geschäftsverbindung.
Was gilt bei weiter Zweckerklärung eines Drittsicherungsgebers?: Meist überraschend (§ 305c BGB) → Haftung nur für den Anlasskredit (Anlassrechtsprechung).
Kann ein Erwerber eine Sicherungsgrundschuld einredefrei erwerben?: Nein, Einreden aus dem Sicherungsvertrag wirken gegen jeden Erwerber (§ 1192 Abs. 1a BGB).
Kündigungsfrist für das Grundschuldkapital?: Sechs Monate; bei Sicherungsgrundschulden nicht abdingbar (§ 1193 BGB).
Haftungsrahmen: Grundschuld 250.000 €, 15 % Zinsen, 2 Jahre?: 250.000 + 75.000 = 325.000 €.
Wo ist der Verkehrswert definiert?: In § 194 BauGB. Er wird auch Marktwert genannt.
Welche Verhältnisse bleiben beim Verkehrswert außer Betracht?: Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (z. B. Liebhaberpreis, Notverkauf).
Ist der Verkehrswert stichtagsbezogen?: Ja, er gilt für den Wertermittlungsstichtag.
Wo ist der Beleihungswert geregelt?: § 16 PfandBG, konkretisiert durch die BelWertV.
Darf der Beleihungswert über dem Marktwert liegen?: Nein, der Marktwert ist die Obergrenze (§ 16 Abs. 2 PfandBG).
Wer ermittelt den Wert für die Beleihungswertfestsetzung?: Ein von der Kreditentscheidung unabhängiger, sachkundiger Gutachter (§ 16 Abs. 1 PfandBG).
Spielt die Bonität des Kunden für den Beleihungswert eine Rolle?: Nein, der Beleihungswert ist objektbezogen.
Wie hoch ist die Beleihungsgrenze nach Pfandbriefgesetz?: Die ersten 60 % des Beleihungswerts (§ 14 PfandBG).
Wie berechnest du die Jahresannuität?: Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung). Prüfung: Prozentsätze zuerst addieren.
Wie hoch ist die Monatsrate bei 300.000 €, 3,6 % Zins, 2 % Tilgung?: 300.000 € × 5,6 % / 12 = 1.400 €.
Wie berechnest du das maximal tragbare Darlehen aus einer Monatsrate?: Rate × 12 / (Sollzins + Tilgung). Faktor 12 nicht vergessen.
Rate 1.000 €, Darlehen 200.000 €, Zins 3,5 % – welche Tilgung?: 12.000 € / 200.000 € = 6 %; 6 % − 3,5 % = 2,5 %.
Was ist die Basis der Anschlussfinanzierung?: Die Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Restschuld 220.000 €, 4 % Zins, 3 % Tilgung – neue Rate?: 220.000 € × 7 % / 12 = 1.283,33 €.
Wie berechnest du den Zinsanteil einer Rate?: Restschuld × Sollzins / 12 (bei monatlicher Zahlung).
Wie berechnest du den Tilgungsanteil?: Rate − Zinsanteil.