34i Lernnotizen: Prüfungswissen kompakt
Das Wichtigste aus allen 12 Lernbereichen: Fakten, Schemata, Prüfungsfallen und Merksätze.
Lernnotizen: Immobilienmarkt, Finanzierungsanlässe & -bedarf
6 Themen, erstellt aus den Prüfungsfragen dieses Lernbereichs: was du wissen musst, wo die typischen Fallen liegen und wie du es dir merkst.
1 Immobilienmarkt und Zinsumfeld
Preise entstehen aus Angebot und Nachfrage; Bauzinsen folgen vor allem dem Kapitalmarkt.
Das musst du wissen
- Das Angebot an Wohnraum reagiert wegen langer Planungs- und Bauzeiten nur träge.
- Nachfragefaktoren: Bevölkerung, Einkommen, Beschäftigung, Zinsniveau.
- Makrolage = Region/Stadt, Mikrolage = unmittelbares Umfeld.
- EZB-Ziel: Preisstabilität, Inflationsrate 2 % mittelfristig.
- Leitzinsen wirken direkt auf Geldmarktzinsen (Euribor) und damit auf variable Darlehen.
- Lange Zinsbindungen orientieren sich an Pfandbrief- und Bundesanleiherenditen.
- Realzins ≈ Nominalzins − Inflationsrate.
Typische Prüfungsfallen
- Leitzinssenkung bedeutet nicht automatisch sinkende 10-Jahres-Bauzinsen.
- Wirtschaftskraft der Region ist Makro-, nicht Mikrolage.
Merksatz: Der Leitzins steuert den Geldmarkt, der Kapitalmarkt den Bauzins.
Aus der Praxis: Ein Zinsunterschied von 1 Prozentpunkt bedeutet bei 300.000 € Darlehen rund 3.000 € Zinsen im ersten Jahr.
Rechtsgrundlagen: Europäische Zentralbank
2 Refinanzierung und Pfandbrief
Banken refinanzieren Immobiliendarlehen über Einlagen, Pfandbriefe, Anleihen und Förderbanken.
Das musst du wissen
- Fristenkongruente Refinanzierung: Laufzeit der Mittel entspricht der Zinsbindung.
- Pfandbriefe sind gedeckte Schuldverschreibungen nach dem Pfandbriefgesetz.
- Deckungsgrenze: 60 % des Beleihungswerts (§ 14 PfandBG).
- Beleihungswert nach BelWertV liegt meist unter dem Marktwert.
- Darlehensteile über 60 % sind teurer zu refinanzieren – Zinsaufschläge bei hohem Beleihungsauslauf.
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete; Kehrwert = Bruttomietrendite.
Typische Prüfungsfallen
- 60 % beziehen sich auf den Beleihungswert, nicht den Kaufpreis.
- Pfandbrief ist kein Grundschuldbrief.
Merksatz: Pfandbrief = sichere Anleihe, gedeckt durch Grundpfandrechte bis 60 % des Beleihungswerts.
Aus der Praxis: Beleihungswert 400.000 €: pfandbrieffähig sind Darlehensteile bis 240.000 €.
Rechtsgrundlagen: § 14 PfandBG · BelWertV
3 Finanzierungsanlässe und Anschlussfinanzierung
Kauf, Neubau, Modernisierung, Umschuldung und Anschluss stellen unterschiedliche Anforderungen.
4 Gesamtkosten, Eigenkapital und Finanzierungsplan
Gesamtkosten minus Eigenkapital ergibt den Darlehensbedarf.
5 Bereitstellungszinsen und Disagio
Zwei Kostenpositionen rund um die Auszahlung des Darlehens.
6 Finanzierungsrisiken und Absicherung
Zins-, Einkommens-, Lebens- und Objektrisiken müssen in der Beratung angesprochen werden.
Jetzt anwenden: Übungsfragen zu Finanzierung · Lektionen